A German man is on trial for allegedly drugging, raping and filming his unconscious wife for nearly 15 years in a case that has been called the “German Pelicot.”
On Friday, a verdict is expected in the case of a 61-year-old school janitor, who, prosecutors say, raped his wife from 2009 to 2024. The alleged abuse took place inside the couple’s home and was filmed and then shared online without the victim’s knowledge, according to prosecutors.
The verdict at the Regional Court of Aachen in western Germany comes exactly a year after Frenchman Dominique Pelicot – who solicited dozens of strangers from a chatroom for a near 10-year period to rape and abuse his then-wife Gisèle – was found guilty of aggravated rape. Forty-nine other men were all found guilty of rape or sexual assault.
The case, which unfolded over months in southeast France, shocked the country and brought global attention to the way that France approaches gender-based violence amid a culture of pervasive misogyny. It sparked a cultural reckoning on violence against women that the country is continuing to grapple with.
‘A very significant case’
The Aachen case is the first of its kind to be heard by the German courts, according to the campaign group Nur Ja Heisst Ja, whose name – translated to “Only Yes Means Yes” – highlights its mission to change how rape is legally defined.
Last year, Hamburg-based investigative journalists unearthed evidence of a man who, for 14 years, had shared videos on an adult website allegedly showing the drugging and raping of his wife. But that man was never charged; he passed away in 2024.
The Aachen case is ” very significant,” said Jill S., an activist from Nur Ja Heisst Ja who asked CNN not to use her last name to avoid online abuse, because “It’s a case that kind of shows where there are gaps in our legal system.”
In Germany, consent has traditionally been defined through the “no means no’” principle, which campaigners say deprives victims of sexual abuse – particularly those who have been drugged, as is alleged in the Aachen case – the ability to give explicit consent for sexual acts.
Nur Ja Heisst Ja are campaigning for the German government to change the definition of rape to include a “yes means yes’’ standard, arguing that the current law still places the burden on victims to verbally resist rape and other sexual violence.
Like “any kind of topic around sexual violence, it’s not taken very serious by the government,” Jill S. said.
The Aachen case also highlights another key problem, according to the campaigners: The possession of rape content is currently legal in Germany.
Nur Ja Heisst Ja is hopeful that this might soon change, as Kathrin Wahlmann, a justice minister in the state of Lower Saxony, has launched a statewide campaign to have that possession criminalized.
‘Online university of violence’
Across the border in France, lawmaker Sandrine Josso also believes that laws need to be adapted to protect women from this kind of abuse.
For Josso, the issue is personal.
In November 2023, Josso alleges she was drugged by then 66-year-old French senator Joël Guerriau at a party.
She filed a criminal complaint, with a trial beginning in January.
Guerriau has denied all allegations.
“I think that today’s laws are not sufficiently grounded in reality,” Josso told CNN, saying that she believes that current laws do not factor into account how the online world fuels unique eco-systems of abuse.
“Social media has enabled it (sexual abuse) because communities form and share tips – essentially refining and professionalizing their methods. That’s what makes it so alarming,” she said.
Both Pelicot and the defendant in the Aachen case, according to prosecutors, used free messaging platforms to connect and share their abusive content.
Josso said that websites and chatrooms hosting rape content are like an “online university of violence” where men can teach each other how to drug their partners and revel in sharing footage of their alleged crimes.
For Jill S. in Germany, online platforms and governments have a lot to answer for when it comes to addressing the spread and propagation of this content.
“I think the sad thing is that all of these men felt really, really safe sharing this content, putting it online, leaving thousands of videos on their laptops at home.”
She hopes Friday’s verdict may help to finally shatter this illusion of safety and lead to the conviction of more abusers.
Análisis Crítico de Casa 47: ¿Un Modelo de Vivienda Pública Condenado al Fracaso o una Lección para el Futuro del Desarrollo Habitacional?
El desafío de la vivienda asequible y digna es una constante en las agendas políticas y económicas de prácticamente cualquier nación, y México no es la excepción. En un escenario global donde la urbanización avanza a pasos agigantados y la brecha entre la oferta y la demanda habitacional se ensancha, la intervención estatal en el sector inmobiliario se presenta con frecuencia como una panacea. Sin embargo, la historia nos enseña que las intenciones, por muy nobles que sean, no siempre se traducen en soluciones eficaces. Recientemente, la iniciativa española de crear Casa 47, una nueva empresa pública de vivienda, ha generado un intenso debate y un escepticismo palpable entre los profesionales del mercado de vivienda, quienes la han calificado, sin ambages, como un “bluf” destinado al fracaso.
Como experto con una década de trayectoria en consultoría y desarrollo inmobiliario, he sido testigo de primera mano de los complejos engranajes que mueven este sector, desde la planificación urbana hasta la ejecución de proyectos a gran escala y la gestión de activos. Mi perspectiva, y la de muchos colegas, es que Casa 47 encarna una serie de errores conceptuales y operativos que son lamentablemente comunes en muchas iniciativas de vivienda pública a nivel internacional, incluyendo aquellas que se han intentado implementar en contextos como el mexicano. Este análisis busca desglosar las críticas más contundentes, trascender el caso específico de Casa 47 y extraer lecciones vitales para el diseño de políticas de vivienda asequible realmente efectivas y sostenibles en el horizonte del 2025.
El Escepticismo del Sector Inmobiliario ante Casa 47: Más Allá de la Percepción Inicial
La contundente declaración de “bluf” por parte de figuras prominentes del sector inmobiliario, como Mikel Echavarren de Colliers, no es una mera retórica negativa; emana de un profundo conocimiento de las dinámicas del mercado de vivienda y de la historia de intervenciones públicas similares. El modelo de una empresa estatal invirtiendo en vivienda social no es inherentemente malo; de hecho, en muchos países se ha demostrado su eficacia cuando se ejecuta con inteligencia, agilidad y una comprensión clara de la demanda real. El problema con Casa 47, y con muchos proyectos análogos, radica en su concepción y, sobre todo, en los cimientos sobre los que se erige.
Cuando se lanza una iniciativa de esta magnitud, se espera que demuestre experiencia, autoridad y confianza (EEAT, por sus siglas en inglés, un concepto vital en el entorno digital y empresarial). Sin embargo, las deficiencias percibidas en la estructura y estrategia de Casa 47 minan estos pilares desde el inicio. La crítica central se centra en la herencia de activos y personal, y en la desconexión con las realidades del desarrollo habitacional moderno. Esto no es solo una cuestión de percepción; es un cálculo de riesgo y oportunidad que los expertos en consultoría inmobiliaria especializada evalúan constantemente. Para una inversión inmobiliaria estratégica, la base de partida es tan importante como la visión a futuro.
El Lastre de los Activos de Sareb: Un Diagnóstico Geográfico y de Demanda Crítico
Uno de los puntos más débiles señalados en el modelo de Casa 47 es su dependencia de los activos de la Sareb, el “banco malo” español. Heredar 40,000 viviendas y suelo para 55,000 unidades adicionales suena, a primera vista, como una base sólida. Sin embargo, como bien apunta Echavarren, el quid de la cuestión reside en la ubicación y la demanda. Los activos de la Sareb, producto de la Gran Recesión, son, en gran medida, remanentes de promociones fallidas o propiedades en ubicaciones donde la demanda original nunca se materializó, o donde ya se absorbió lo atractivo. En el mercado de vivienda actual, especialmente en 2025, la ubicación es, si cabe, más crítica que nunca.
La viabilidad de cualquier proyecto de desarrollo habitacional depende intrínsecamente de la ecuación oferta-demanda en un micro-mercado específico. Contar con un vasto inventario de viviendas en zonas sin atractivo económico, social o laboral es, sencillamente, un ancla pesada para cualquier proyecto de vivienda pública. Estas propiedades no solo son difíciles de colocar, sino que su mantenimiento y adaptación conllevan costos significativos que impactan la rentabilidad inmobiliaria y la sostenibilidad financiera de la empresa. La gestión de carteras inmobiliarias a gran escala exige un análisis de mercado riguroso y una capacidad para desinvertir o revalorizar activos estratégicamente, algo que parece complicado con un stock heredado en zonas de baja demanda. La optimización de activos inmobiliarios es un arte que requiere de datos actualizados y una visión de futuro.
En México, hemos visto escenarios similares, donde la vivienda social se construyó en la periferia de las ciudades sin una adecuada infraestructura de servicios, transporte o empleo, generando “ciudades dormitorio” que se convirtieron en un problema social y económico. La lección de Casa 47 en este aspecto es clara: la cantidad no sustituye la calidad de la ubicación y la alineación con las necesidades reales de los ciudadanos. La solución a la crisis de vivienda no reside en la mera disponibilidad de unidades, sino en su adecuación a un plan de desarrollo urbano coherente y a las expectativas de los potenciales ocupantes.
La Cuestión de la Gestión: Eficiencia, Talento y la Cultura Organizacional
Otro flanco débil de Casa 47 se proyecta en su estructura organizativa y operativa. La herencia de una plantilla de Sepes, una antigua empresa pública de suelo, con prácticas laborales que incluyen teletrabajo de tres días a la semana y ausencia en las tardes, despierta serias dudas sobre la agilidad y el dinamismo necesarios para operar en el competitivo mercado de vivienda. En el 2025, el sector inmobiliario demanda eficiencia, innovación y una cultura orientada a resultados, especialmente para gestionar una cartera tan voluminosa como la que pretende tener Casa 47.
La gestión de activos inmobiliarios, ya sean 40,000 viviendas o suelo para 55,000 más, requiere un equipo de alto rendimiento con experiencia en el sector privado, capaz de navegar las complejidades del mercado, la normativa urbanística y las demandas de los inquilinos. Un personal no habituado a la dinámica del mercado, o con una cultura laboral que no prioriza la productividad y la respuesta rápida, puede convertirse en un obstáculo insalvable. La promesa de la vivienda pública se desvanece si la gestión interna no es ejemplar.
La crítica a la capacidad de la plantilla no es un ataque a los individuos, sino una observación sobre la idoneidad de una estructura heredada para una misión tan ambiciosa. Para cualquier desarrollo habitacional exitoso, la consultoría inmobiliaria siempre enfatiza la importancia de un equipo ejecutivo fuerte y una cultura corporativa que fomente la proactividad. Esto es especialmente cierto cuando se busca maximizar la rentabilidad inmobiliaria social y económica.
El Modelo de Contratación y la Brecha de Capacidad: Buscando Gestores para Casa 47
El diseño de un concurso “anti-fondos” para buscar gestores externos, priorizando entidades sociales, ONG o empresas de lucro limitado para las 40,000 viviendas de Sareb, es otra arista polémica. Si bien la intención de fomentar la participación de organizaciones con un marcado carácter social es loable, la realidad del mercado de vivienda exige capacidades técnicas, financieras y operativas que pocas de estas entidades poseen a la escala requerida.
La gestión de carteras inmobiliarias de esta magnitud implica no solo la administración de inmuebles, sino también la resolución de incidencias, el cobro de rentas, la selección de inquilinos, el mantenimiento preventivo y correctivo, y la gestión legal y financiera. Es una tarea que requiere infraestructura, personal especializado y experiencia demostrable. Un fondo de inversión inmobiliaria o una consultoría inmobiliaria con experiencia en gestión de activos suelen tener esta capacidad, pero las entidades sociales, aunque vitales para el tejido social, a menudo carecen de la escala y la experiencia en el ámbito de la inversión inmobiliaria estratégica para un encargo de esta envergadura.
Esta aproximación, aunque bienintencionada, puede llevar a una subcontratación ineficiente y, en última instancia, al fracaso de la iniciativa de Casa 47. La colaboración público-privada es esencial, pero debe basarse en la complementariedad de fortalezas, no en la exclusión de actores clave por prejuicios ideológicos. La financiamiento de proyectos habitacionales y su gestión efectiva son cruciales, y el capital privado, junto con su experiencia, no debería ser demonizado, sino canalizado hacia objetivos sociales.
Desafíos Estructurales del Sector Inmobiliario: Más Allá de Casa 47
Las críticas a Casa 47 nos invitan a reflexionar sobre problemas mucho más profundos y sistémicos que afectan al sector inmobiliario en general y a la crisis de vivienda en particular. Como experto, veo tres pilares de dificultad que trascienden las particularidades de una empresa pública:
Escasez de Suelo Finalista: La falta de suelo urbanizable apto para la construcción es un problema endémico en muchas economías, y España y México no son la excepción. La paralización de la producción de suelo durante crisis pasadas, sumada a la lentitud y complejidad de la planificación urbanística, crea un cuello de botella artificial. Sin suficiente suelo para el desarrollo habitacional, cualquier política de vivienda pública o privada se enfrenta a barreras insuperables. La normativa urbanística debe ser ágil y predictiva para descarbonizar la economía y permitir una oferta de suelo constante y adecuada.
Problemas Regulatorios y Burocráticos: La complejidad y la lentitud en la obtención de licencias, permisos y la aprobación de planes urbanísticos son un lastre para los promotores inmobiliarios. La excesiva regulación, aunque busca proteger, a menudo paraliza la inversión y el desarrollo. La necesidad de simplificar procesos y armonizar la normativa urbanística es una constante demanda del sector inmobiliario para fomentar el desarrollo de vivienda sostenible.
Costos de Construcción y Escasez de Mano de Obra: El aumento en los costos de construcción —impulsado por la inflación, los precios de los materiales y las interrupciones en la cadena de suministro—, junto con una creciente escasez de mano de obra cualificada, eleva el precio final de la vivienda. Esto dificulta la entrega de vivienda asequible, incluso para proyectos de vivienda pública. La formación profesional y la innovación en técnicas constructivas son vitales para abordar estos desafíos. La previsión para 2025 indica que estos costos seguirán siendo un factor determinante en el mercado de vivienda.
Estas cuestiones, como bien señalan los expertos, no se resuelven en el corto plazo. La lentitud de las administraciones, el celo regulador y la incapacidad de actuar con la urgencia que la crisis de vivienda demanda, hacen que cualquier plan a corto plazo sea inviable si no se abordan las raíces del problema. Es imperativo que las políticas de vivienda se basen en una visión a largo plazo y en una comprensión profunda de las complejidades del sector inmobiliario.
La Demonización del Capital y su Impacto en la Inversión Inmobiliaria
Un factor que ha exacerbado la situación en muchos lugares es la creciente demonización del sector inmobiliario y, en particular, de los inversores. La narrativa que los etiqueta como meros especuladores, sin distinguir entre la especulación dañina y la inversión inmobiliaria estratégica necesaria para movilizar recursos y crear oferta, ha calado hondo en la sociedad. Sin embargo, esta narrativa no solo es injusta, sino que es contraproducente para resolver la crisis de vivienda.
España, y por extensión países como México, compiten en un mercado global por atraer capital para el desarrollo habitacional. Si un país es percibido como hostil a la inversión inmobiliaria, el dinero simplemente buscará destinos más amigables. No se trata de “ponerse guapo”, sino de ofrecer un marco de seguridad jurídica, predictibilidad y reconocimiento del valor que el capital aporta. La rentabilidad inmobiliaria es el motor que atrae a los fondos de inversión inmobiliaria y a los promotores inmobiliarios privados, y es esencial para generar la escala de proyectos que la vivienda pública por sí sola no puede afrontar.
La colaboración público-privada no es una opción, sino una necesidad. Fórmulas de cesión de suelo público con financiación privada, por ejemplo, han demostrado su eficacia en la creación de vivienda asequible. La clave está en diseñar estas colaboraciones con transparencia y objetivos claros, donde el lucro no sea sinónimo de abuso, sino de eficiencia y capacidad para asumir riesgos y construir a escala.
Estrategias Innovadoras y Soluciones Rápidas para el Acceso a la Vivienda (Tendencias 2025)
Más allá de los problemas estructurales, existen medidas pragmáticas y soluciones de vivienda innovadoras que pueden ofrecer resultados en plazos razonables. Mi experiencia y el monitoreo de tendencias para 2025 sugieren que debemos explorar:
Verticalización y Densificación Inteligente: En muchas zonas urbanas, se pueden permitir construcciones con mayor altura o densidad en áreas específicas, liberando presión sobre el suelo. Esto es particularmente relevante en ciudades como CDMX o Guadalajara, donde el suelo es escaso. La clave es hacerlo de manera planificada y sostenible, garantizando la calidad de vida.
Subdivisión de Propiedades Existentes: Permitir y facilitar la división de grandes viviendas heredadas, de 300 o más metros cuadrados, en dos o tres unidades más pequeñas puede sumar miles de viviendas al mercado de vivienda en un corto periodo. Requiere una normativa urbanística flexible y procesos de aprobación ágiles.
Eficiencia en el Uso del Suelo: Evitar el derroche de suelo en promociones de muy baja densidad, especialmente en áreas con escasez de tierra, es fundamental. La sostenibilidad urbana y la eficiencia deben ser principios rectores en cualquier plan de desarrollo urbano.
Adopción de Tecnologías Proptech y Construcción Modular: La innovación tecnológica en el sector inmobiliario puede agilizar los procesos de construcción, reducir costos y mejorar la eficiencia energética. La construcción modular, por ejemplo, puede acelerar la entrega de vivienda asequible y desarrollo de vivienda sostenible.
Nuevos Modelos de Financiamiento: Explorar esquemas de financiación más creativos y accesibles para los compradores, más allá de los tradicionales. La financiamiento de proyectos habitacionales debe adaptarse a la realidad económica actual.
En el contexto mexicano, la revisión de los mandatos de instituciones como el INFONAVIT y FOVISSSTE, la desburocratización de los permisos municipales para vivienda CDMX o el mercado inmobiliario Monterrey, y el fomento de proyectos con esquemas de colaboración público-privada bien estructurados, son vías prometedoras.
Conclusión: Lecciones de Casa 47 para el Futuro de la Vivienda Pública
La experiencia de Casa 47, aunque en sus etapas iniciales y bajo una crítica tan incisiva, sirve como un estudio de caso invaluable para cualquier nación que aspire a resolver su crisis de vivienda a través de la intervención estatal. Las fallas señaladas no son meras conjeturas; son diagnósticos basados en la experiencia y el conocimiento del sector inmobiliario.
El fracaso potencial de Casa 47 no sería el fracaso de la idea de la vivienda pública, sino el de una implementación que ignora las complejidades del mercado de vivienda, la necesidad de una gestión ágil y competente, la realidad de la demanda, y la importancia de la colaboración público-privada. Para un desarrollo habitacional exitoso en 2025 y más allá, necesitamos un enfoque holístico que combine:
Análisis riguroso de la demanda y de la ubicación de los activos.
Gestión profesional con un equipo experimentado y orientado a resultados.
Marcos regulatorios claros y ágiles que fomenten la inversión.
Fomento de la colaboración público-privada, valorando la experiencia y el capital de los fondos de inversión inmobiliaria y promotores inmobiliarios.
Adopción de soluciones de vivienda innovadoras y sostenibles.
Desarrollo de suelo urbanizable de manera planificada y constante.
La meta final debe ser siempre el acceso a la vivienda digna y asequible para todos, no importa si se logra a través de vivienda pública, privada o una combinación de ambas. Los profesionales del sector inmobiliario estamos listos y deseosos de aportar nuestra experiencia y conocimiento para construir soluciones reales y duraderas.
Si su organización, institución o municipio busca navegar las complejidades del mercado de vivienda y desarrollar estrategias de vivienda asequible y sostenible, le invitamos a conectar con nosotros. Podemos ofrecerle la consultoría inmobiliaria especializada y el análisis de mercado inmobiliario necesarios para transformar desafíos en oportunidades y asegurar el éxito de sus proyectos de desarrollo habitacional. Contáctenos para explorar cómo nuestra experiencia de una década puede beneficiar su próxima inversión inmobiliaria estratégica.
