La Quimera de la Empresa Pública de Vivienda: Lecciones Cruciales desde una Perspectiva Experta para el Mercado Mexicano
Como profesional con una década en las trincheras del sector inmobiliario, he sido testigo de primera mano de los ciclos, las euforias y las realidades a menudo crudas que definen el mercado. El desafío global de la vivienda asequible, que resuena con particular intensidad en nuestro México, es una constante en las discusiones de cúpula y en las calles. En este contexto, la idea de una empresa pública de vivienda emerge periódicamente como una solución seductora, una panacea prometida para corregir las deficiencias del mercado. Sin embargo, la experiencia reciente, como la del lanzamiento de Casa 47 en España, nos ofrece un estudio de caso invaluable y, francamente, aleccionador sobre los intrincados desafíos que estas iniciativas enfrentan.
La aspiración detrás de cualquier empresa pública de vivienda es noble: garantizar el acceso a una vivienda digna para todos, mitigar la especulación y estabilizar los precios del alquiler y la venta. En la superficie, ¿quién podría oponerse a tal objetivo? Pero como bien sabemos en el ámbito de la consultoría inmobiliaria, la ejecución es donde la retórica se topa con la implacable realidad del mercado. La historia de Casa 47, aunque ambientada en el contexto europeo, es un espejo que nos permite reflexionar sobre lo que funcionaría –o no– en el ecosistema del desarrollo inmobiliario México.
Casa 47: Un Estudio de Caso en la Intervención Estatal
Hace apenas unas semanas, la noticia del lanzamiento de Casa 47 como la nueva empresa pública de vivienda española generó un revuelo considerable. Con la ambición de gestionar un portafolio de 40,000 viviendas de la Sareb (el tristemente célebre “banco malo”) y suelo para edificar otras 55,000, parecía un movimiento audaz. Sin embargo, la reacción de los expertos del sector, incluyendo figuras prominentes como Mikel Echavarren, presidente de Colliers España y Portugal, fue de escepticismo rotundo. Sus palabras, “Es un nombre precioso, pero es un bluf y no funcionará”, encapsulan una profunda desconfianza que, me atrevo a decir, es compartida por muchos veteranos en el mercado inmobiliario global.
La razón principal de este pesimismo radica en la génesis de Casa 47: la herencia de los activos tóxicos de la Sareb. Durante mis años asesorando en inversión inmobiliaria y gestión de activos, he lidiado con portfolios similares. La realidad es que estos activos, remanentes de una crisis financiera, a menudo se encuentran en ubicaciones donde la demanda es mínima o inexistente. Lo que tenía valor ya se vendió; lo que queda son propiedades que, pese a su existencia física, no resuelven la ecuación de la vivienda social donde más se necesita. Aquí reside una de las mayores trampas para cualquier empresa pública de vivienda: heredar problemas en lugar de construir soluciones desde cero con una estrategia de desarrollo urbano coherente.
El Talón de Aquiles Operativo y de Gestión
Más allá de la calidad de los activos, la viabilidad de una empresa pública de vivienda se cimenta en su capacidad operativa y de gestión. La crítica a Casa 47 por su plantilla heredada de Sepes –una entidad pública con fama de ineficiencia y teletrabajo excesivo– subraya una falla estructural. En un sector vivienda tan dinámico y competitivo como el nuestro, se requiere agilidad, visión estratégica y una ética de trabajo que impulse resultados. Una estructura burocrática y desmotivada es la receta para el fracaso, independientemente de la magnitud de la inversión inicial o la buena voluntad política.
Asimismo, la dificultad para encontrar un gestor externo adecuado para miles de viviendas de la Sareb bajo un “concurso antifondos” es un punto crítico. La gestión inmobiliaria de carteras a gran escala es una especialidad que exige experiencia, recursos financieros y tecnológicos, y una profunda comprensión de las dinámicas del mercado. Limitar la participación a entidades sociales o empresas de lucro limitado, aunque admirable en su intención, puede, en la práctica, excluir a los operadores con la capacidad y la escala para ejecutar la tarea de manera efectiva. Esto plantea un dilema fundamental para cualquier empresa pública de vivienda: ¿priorizar el ideal social a costa de la eficiencia operativa, o buscar un equilibrio que garantice la sostenibilidad y el impacto real? Esta es una pregunta que debería plantearse cualquier análisis de política de vivienda en urbes mexicanas como la Ciudad de México o Guadalajara.
Los Problemas Sistémicos que Toda Política de Vivienda Debe Enfrentar
La conversación sobre Casa 47 nos lleva a la raíz de los problemas que enfrentan no solo las empresas públicas de vivienda, sino el sector en su conjunto. Enrique Losantos, CEO de JLL en España, identificó tres pilares de esta problemática que son universalmente aplicables y resuenan fuertemente en el desarrollo inmobiliario México:
Escasez de Suelo Finalista: El factor más crítico. La falta de terreno apto para construir, con las licencias y servicios necesarios, es un cuello de botella inmenso. En México, la expansión urbana desordenada y la especulación sobre el suelo han exacerbado este problema, elevando el coste de construcción y empujando los precios de la vivienda a niveles inalcanzables para la mayoría. La planificación urbanística lenta y la incapacidad de las administraciones para agilizar los procesos son desafíos endémicos. Cualquier iniciativa de vivienda social que no aborde la raíz de la escasez de suelo está condenada al fracaso a largo plazo.
Problemas Regulatorios: La maraña de normativas, permisos y burocracia ralentiza cualquier proyecto. El tiempo es dinero en el sector inmobiliario, y los retrasos regulatorios se traducen en mayores costes de construcción y, en última instancia, en viviendas más caras. La simplificación de los procesos, la transparencia y la agilización son esenciales para cualquier estrategia de desarrollo inmobiliario que busque ser efectiva.
Costes de Construcción y Falta de Mano de Obra: La inflación en los materiales de construcción, sumada a la escasez de mano de obra cualificada, presiona al alza los precios. Esta realidad impacta directamente la rentabilidad inmobiliaria de los proyectos y la capacidad de ofrecer alquiler asequible. La innovación en técnicas constructivas y la capacitación de personal son vitales para mitigar estos efectos.
La Imperiosa Necesidad de la Colaboración Público-Privada
Ante este panorama, la demonización del sector privado y de los inversores, una tendencia lamentablemente observable en muchas latitudes, es contraproducente. Ricardo Martí Fluxá, presidente de ACI, acertó al enfatizar que la solución pasa por reforzar la colaboración público-privada. En mis años de experiencia en inversión inmobiliaria, he visto cómo esta sinergia puede desbloquear proyectos complejos y ofrecer soluciones eficientes. Fórmulas como la cesión de suelo público para desarrollo de proyectos inmobiliarios con financiación y gestión privada han demostrado su eficacia en la provisión de vivienda social y alquiler asequible.
La inversión no es especulación; es la movilización de capital, la asunción de riesgos y la generación de valor. Países como México, que compiten a nivel global por atraer capital, deben “ponerse guapos”, como señaló Losantos. Esto significa ofrecer seguridad jurídica, marcos regulatorios claros y atractivos para la financiación inmobiliaria, y reconocer al inversor como un socio estratégico en la solución del problema de la vivienda, no como un adversario. Las estrategias de optimización de cartera y análisis de mercado inmobiliario que el sector privado puede aportar son invaluables.
Mirando Hacia Adelante: Soluciones Innovadoras y Adaptadas a 2025
El mercado de bienes raíces está en constante evolución, y las soluciones para la escasez de vivienda deben ser igualmente dinámicas. Desde mi perspectiva experta, hay medidas que pueden implementarse en el corto y mediano plazo para generar un impacto tangible, incluso sin una empresa pública de vivienda de la magnitud de Casa 47, o si esta se concibe de una manera más ágil:
Densificación y Uso Eficiente del Suelo: En ciudades como Monterrey o Guadalajara, donde la demanda es altísima y el espacio limitado, permitir la construcción en altura en zonas bien conectadas es fundamental. La idea de dividir grandes propiedades heredadas en unidades más pequeñas y asequibles también ofrece una solución rápida y eficiente. Esto maximiza el uso del suelo existente y puede generar miles de viviendas en plazos relativamente cortos. La planificación urbanística debe ser más flexible y orientada a la eficiencia.
Reactivación de Suelo Ocioso y Subutilizado: Identificar y desarrollar terrenos subutilizados dentro de perímetros urbanos consolidados es crucial. Esto puede implicar incentivos fiscales o procesos de expropiación ágiles, siempre con compensaciones justas. La inversión inmobiliaria en estos proyectos puede revitalizar zonas y crear nuevas oportunidades de desarrollo urbano.
Modelos de Financiación Innovadores: Explorar nuevos mecanismos de financiación inmobiliaria, como los fondos de inversión de impacto social o la titulización de rentas de alquiler asequible, puede atraer capital privado con un enfoque de sostenibilidad.
Tecnología y Sostenibilidad: La adopción de tecnologías de construcción modular o prefabricada puede reducir significativamente los costes de construcción y los tiempos de entrega. Asimismo, la vivienda social del futuro debe ser sostenible, incorporando criterios de eficiencia energética y respeto al medio ambiente, lo que a su vez puede generar ahorros a largo plazo para los residentes. La valoración inmobiliaria de estos proyectos debe considerar su impacto a largo plazo.
Datos y Transparencia: Un análisis de mercado inmobiliario robusto, basado en datos precisos y accesibles, es vital para la toma de decisiones. Esto permite identificar las necesidades reales de vivienda, las zonas de mayor demanda y las estrategias más efectivas, evitando la asignación ineficiente de recursos.
Marcos Regulatorios Ágiles para la Vivienda Asequible: Establecer “vías rápidas” para la aprobación de proyectos de vivienda social y alquiler asequible, con menos burocracia y plazos definidos, incentivaría a los promotores a invertir en este segmento.
La Perspectiva para México: Un Camino Hacia Adelante
En el caso de México, con su vasta geografía y su compleja realidad socioeconómica, la discusión sobre una empresa pública de vivienda debe ser particularmente matizada. Si bien contamos con instituciones como Infonavit y FOVISSSTE que desempeñan un papel crucial en la financiación inmobiliaria para segmentos específicos, la crisis de escasez de vivienda y de asequibilidad persiste, especialmente en grandes polos urbanos.
Las lecciones de Casa 47 son claras: una empresa pública de vivienda no puede ser un simple vertedero de activos problemáticos ni una entidad burocrática sin agilidad. Si se considera una iniciativa de este tipo en México, debe nacer con una estrategia clara de adquisición de activos de calidad, una gobernanza transparente, un equipo de gestión inmobiliaria altamente capacitado y una visión de largo plazo que priorice la eficiencia y la rentabilidad inmobiliaria social sobre la política cortoplacista. La colaboración con el sector privado, a través de modelos de desarrollo de proyectos inmobiliarios que compartan riesgos y beneficios, no es una opción, sino una necesidad imperativa. Solo así podremos construir un futuro donde la vivienda digna sea una realidad, no una utopía.
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