La Quimera de la Vivienda Pública: Un Análisis Crítico desde la Trinchera Inmobiliaria
Desde mi perspectiva, forjada en más de una década de experiencia directa en el dinámico y a menudo impredecible mercado inmobiliario, la discusión sobre la vivienda social y pública en cualquier nación es una de las más cruciales y, a la vez, de las más frustrantes. En México y en muchas otras latitudes, el acceso a una vivienda digna no es solo una necesidad básica, sino un derecho fundamental y un pilar para el desarrollo socioeconómico. Sin embargo, la intervención estatal en este ámbito, si bien impulsada por intenciones nobles, rara vez logra traducir esas aspiraciones en soluciones tangibles y sostenibles a largo plazo. De hecho, mi experiencia me ha enseñado que, con demasiada frecuencia, los proyectos de vivienda pública se transforman en costosas quimeras, más atractivas en el papel que efectivas en la realidad.
Recientemente, hemos observado un ejemplo contundente de esta problemática con el lanzamiento de una nueva empresa pública de vivienda en un país vecino, un proyecto ambicioso denominado con un nombre evocador que prometía ser la panacea a la crisis de vivienda. Sin embargo, la reacción de la industria fue unánime: “un bluf”, “no funcionará”. Esta valoración, tajante y sin concesiones, no proviene de un desprecio ideológico hacia la intervención estatal, sino de una profunda comprensión de las complejidades del sector inmobiliario, donde la oferta y la demanda, la gestión eficiente y la viabilidad económica son factores ineludibles. Lo que en teoría parece una solución directa –el Estado construyendo o gestionando casas para quienes más las necesitan– choca frontalmente con las realidades del terreno, los costos de construcción de vivienda, la regulación urbanística y la necesidad de una inversión inmobiliaria inteligente.
Los Activos Heredados: Un Lastre desde el Inicio
Uno de los principales errores que he identificado en estas iniciativas de vivienda social y pública es la tendencia a cimentarse sobre bases precarias, a menudo reutilizando activos o terrenos que el sector privado ya ha descartado por inviables. En el caso que nos ocupa, la empresa pública se constituyó con una cartera significativa de inmuebles y suelo provenientes de una entidad gestora de activos “tóxicos” (el equivalente a un “banco malo”). Si bien la idea de dar un uso social a estos activos suena atractiva, la cruda verdad es que, en mi trayectoria de asesoría inmobiliaria, he constatado que estos inmuebles suelen ubicarse en zonas con baja o nula demanda. Lo que tenía valor y ubicación estratégica ya se vendió en su momento. Lo que queda, por lo general, son propiedades en ubicaciones remotas, con problemas de infraestructura, accesibilidad o servicios, que no resuelven la necesidad de vivienda donde realmente existe la presión demográfica, por ejemplo, en ciudades como la CDMX, Guadalajara o Monterrey.
La falta de una demanda efectiva en estas ubicaciones condena el proyecto desde su concepción. No se trata solo de construir casas, sino de construir hogares en lugares donde la gente quiera y necesite vivir, cerca de sus trabajos, escuelas y servicios. Cuando un proyecto de vivienda pública no considera una profunda investigación de mercado y un análisis de la demanda geoespacial, el resultado es previsible: edificios vacíos o una ocupación precaria, generando un drenaje de recursos públicos sin resolver el problema de fondo del acceso a la vivienda. La valoración de activos inmobiliarios en estas circunstancias es crucial; no se pueden asignar valores arbitrarios a propiedades que no tienen un mercado.
La Gestión Pública: Agilidad Cero, Eficiencia Cuestionable
Otro punto crítico, y uno que ha sido motivo de preocupación constante para los profesionales del sector, es la estructura y la capacidad de gestión de estas nuevas empresas públicas. En el caso observado, se heredó una plantilla de una antigua empresa pública de suelo. Sin desmerecer el trabajo de sus empleados, la agilidad y la mentalidad orientada a resultados que caracterizan al sector privado, especialmente en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, rara vez se encuentran en estructuras públicas, históricamente marcadas por la burocracia, la rigidez laboral y, en ocasiones, la falta de incentivos directos para la optimización. Mi experiencia en gestión inmobiliaria me ha enseñado que la inercia institucional, junto con políticas laborales que permiten modelos de trabajo menos productivos –como el teletrabajo extendido o la ausencia de jornadas vespertinas–, es incompatible con la dinámica acelerada y exigente que requiere la resolución de un problema de la magnitud de la crisis de vivienda.
Además, la búsqueda de gestores externos adecuados para carteras masivas de miles de viviendas sociales y públicas se complica cuando los concursos públicos están diseñados con cláusulas “antifondos” o con prioridades que excluyen a los actores con la probada experiencia y capacidad de capital para abordar el desafío. Exigir a entidades sociales o empresas de lucro limitado la gestión de carteras de 40,000 viviendas es, a mi juicio, una muestra de idealismo desvinculado de la realidad operativa. La inversión en bienes raíces a gran escala, y su subsecuente gestión, requiere de una sofisticación operativa, sistemas robustos y una infraestructura de capital que solo grandes operadores o fondos de inversión inmobiliaria con amplia trayectoria pueden ofrecer. Al demonizar a estos actores, o al establecer barreras de entrada irrealistas, el Estado se priva de las mejores herramientas disponibles para cumplir su objetivo.
Problemas Sistémicos: Más Allá de una Sola Empresa Pública
La crítica a una entidad específica como la que hemos analizado es, en realidad, un síntoma de problemas sistémicos mucho más profundos que afectan la política habitacional en general. Desde mi punto de vista experto, hay tres pilares fundamentales que no se están abordando eficazmente:
Escasez Crónica de Suelo Finalista: Este es, sin duda, el cuello de botella más grande y persistente. La parálisis en la producción de suelo apto para construir vivienda, una herencia de crisis pasadas y una planificación urbanística deficiente o excesivamente lenta, ha llevado a una escasez que eleva artificialmente los precios de vivienda. Sin una política activa y ágil de liberación y desarrollo urbano de suelo, cualquier iniciativa de vivienda social y pública está destinada a fracasar o, en el mejor de los casos, a tener un impacto marginal. No se trata de un problema que se resuelva en dos o tres años; la lentitud endémica en los procesos de recalificación y aprobación urbanística es un impedimento estructural.
Laberinto Regulatorio y Burocracia Asfixiante: La proliferación de normativas, la superposición de competencias entre diferentes niveles de gobierno y la lentitud exasperante en la obtención de permisos son barreras enormes para cualquier desarrollo de proyectos inmobiliarios, tanto privados como públicos. Esta complejidad regulatoria no solo encarece los proyectos, sino que los retrasa indefinidamente, frustrando la construcción de vivienda y desalentando la inversión inmobiliaria. Se requiere una profunda simplificación y armonización de las leyes y procedimientos para agilizar la puesta en marcha de proyectos.
Costos de Construcción y Escasez de Mano de Obra Calificada: La inflación en los materiales de construcción, impulsada por factores globales y locales, es una realidad ineludible en 2025. A esto se suma la creciente escasez de mano de obra calificada en el sector, desde ingenieros hasta obreros especializados. Estos factores elevan significativamente los costos de producción de vivienda social y pública, haciendo que los objetivos de asequibilidad sean cada vez más difíciles de alcanzar sin subsidios masivos e insostenibles. Las estrategias de inversión en vivienda deben considerar estos incrementos de costos desde la fase de planificación.
La Colaboración Público-Privada: Una Solución Demostrada, no una Ideología
Frente a este panorama, mi experiencia me lleva a una conclusión ineludible: la colaboración público-privada no es una opción ideológica, sino una necesidad pragmática para abordar la crisis de vivienda. Las fórmulas de cesión de suelo público a promotores privados, con condiciones claras sobre el tipo y precio de vivienda a desarrollar, y con financiamiento inmobiliario privado, han demostrado su eficacia en múltiples mercados internacionales. Estas alianzas combinan la capacidad de planificación y recursos de suelo del Estado con la eficiencia operativa, la experiencia en desarrollo de proyectos inmobiliarios y la capacidad de inversión en bienes raíces del sector privado. Es una sinergia natural que puede acelerar la entrega de vivienda social y pública a gran escala.
Sin embargo, para que esta colaboración prospere, es imperativo cambiar la narrativa. Hemos observado una tendencia alarmante a la “demonización” de los inversores y del sector inmobiliario en general, presentándolos como meros especuladores. Esta percepción distorsionada, aunque popular en ciertos discursos políticos, es profundamente dañina. Invertir no es especular; es asumir riesgos calculados, movilizar capital y expertise para generar valor y, en el caso de la vivienda, contribuir al desarrollo de la infraestructura de una nación. Si un país como México desea atraer el capital necesario para resolver su déficit habitacional, debe presentarse como un entorno atractivo y seguro para la inversión en bienes raíces, no como un adversario. La optimización de carteras inmobiliarias a menudo requiere de una visión a largo plazo y de una gestión profesional que solo el capital privado puede ofrecer.
Reimaginar la Política Habitacional para 2025 y Más Allá
Mirando hacia 2025 y más allá, es fundamental adoptar un enfoque fresco y dinámico para la política habitacional. Propongo las siguientes líneas de acción, basadas en una década de análisis de mercado inmobiliario y tendencias:
Flexibilización Urbanística Inteligente: Necesitamos revisar los planes de desarrollo urbano con una visión moderna. Esto incluye permitir mayor densidad y altura en zonas urbanas bien conectadas, dividir viviendas de gran tamaño en unidades más pequeñas y asequibles, y evitar el derroche de suelo con desarrollos de muy baja densidad. Esto podría generar miles de unidades adicionales de vivienda social y pública en cuestión de meses, no años.
Innovación y Tecnología (PropTech): La adopción de tecnologías como la construcción modular, el uso de big data para identificar la demanda real y la digitalización de los procesos de gestión puede revolucionar la construcción de vivienda y la gestión inmobiliaria. Esto no solo reduce costos y tiempos, sino que permite una toma de decisiones más informada para la política habitacional.
Enfoque en la Sostenibilidad y ESG: Los nuevos proyectos de vivienda deben integrar criterios ESG (ambientales, sociales y de gobernanza) desde el diseño. La eficiencia energética, el uso de materiales sostenibles y la resiliencia climática no son solo tendencias; son imperativos que añaden valor a largo plazo y reducen los costos operativos para los residentes.
Agilidad Regulatoria: Crear “ventanillas únicas” y simplificar los trámites para la aprobación de proyectos de vivienda puede desatorar la inversión y acelerar la oferta. Esto implica una colaboración efectiva entre los distintos niveles de gobierno y una mentalidad proactiva para facilitar, no dificultar, la construcción de vivienda.
Entorno de Inversión Favorable: Es crucial fomentar la confianza de los fondos de inversión inmobiliaria y de los desarrolladores. Esto significa reglas claras, estabilidad jurídica y una visión de largo plazo que reconozca la inversión en bienes raíces como un motor de desarrollo, no como un problema.
En resumen, la creación de una empresa de vivienda social y pública con un nombre hermoso es, lamentablemente, insuficiente si no se acompaña de una comprensión pragmática del mercado inmobiliario. Mi experiencia me dicta que las soluciones a la crisis de vivienda no se encuentran en eslóganes o gestos simbólicos, sino en un análisis profundo de la demanda, una gestión eficiente de activos, una regulación ágil, una política de suelo proactiva y, sobre todo, una auténtica colaboración público-privada que movilice el capital, la experiencia y la innovación del sector privado. El objetivo es noble, pero el camino requiere de realismo, experiencia y la voluntad de trabajar con todos los actores involucrados, no contra ellos.
Si su organización busca navegar las complejidades del mercado inmobiliario y desarrollar estrategias de inversión en vivienda que sean verdaderamente efectivas y sostenibles, o si desea una asesoría inmobiliaria profunda para sus proyectos de vivienda o la optimización de carteras inmobiliarias, le invito a contactarme. Juntos podemos transformar los desafíos en oportunidades y construir el futuro de la vivienda social y pública en México.
