La Quimera de la Empresa Pública de Vivienda: Lecciones Aprendidas y la Imperiosa Necesidad de Pragmatismo en el Mercado Inmobiliario
Como profesional con una década de experiencia forjada en las trincheras del sector inmobiliario, he sido testigo de primera mano de la complejidad que entraña la solución a la crónica escasez de vivienda. A menudo, en momentos de crisis o ante la presión social, emerge la idea de una empresa pública de vivienda como la panacea, una entidad estatal diseñada para corregir las deficiencias del mercado. Si bien la intención detrás de estas iniciativas suele ser loable, la realidad operativa y las dinámicas intrínsecas del mercado de bienes raíces suelen dictar un desenlace mucho más matizado, e incluso, en ocasiones, desalentador.
Recientemente, la puesta en marcha de Casa 47 en España, una nueva empresa pública de vivienda, ha reavivado este debate. La respuesta del sector, plasmada en las agudas observaciones de líderes de consultoras inmobiliarias de renombre, ha sido un eco que resuena con una verdad incómoda: “Es un nombre precioso, pero es un bluf, no funcionará.” Esta contundente afirmación, lejos de ser un mero capricho, se asienta en una profunda comprensión de los desafíos estructurales que plagan cualquier intento estatal de incidir de forma masiva y eficiente en el mercado habitacional.
Mi experiencia me ha enseñado que el optimismo inicial que rodea a la creación de una empresa pública de vivienda a menudo se desvanece ante una serie de escollos predecibles. Analizaré estos obstáculos con la lupa de la experiencia, explorando las razones por las que, a pesar de las buenas intenciones, estas iniciativas pueden estar destinadas al fracaso si no se reorientan con un pragmatismo inquebrantable y una verdadera apertura a la colaboración público-privada. En un contexto como el mexicano, donde el déficit habitacional y la gentrificación son temas candentes, estas lecciones son más pertinentes que nunca.
La Trampa de los Activos Heredados: El Síndrome de la “Vivienda No Demandada”
Uno de los principales lastres que Casa 47, al igual que muchas empresas públicas de vivienda históricas, arrastra desde su concepción es la gestión de activos “tóxicos” o problemáticos heredados. En el caso español, estamos hablando de las 40,000 viviendas y el suelo para edificar otras 55,000 provenientes de la Sareb, el conocido “banco malo” gestado tras la Gran Recesión. Haber asesorado a entidades con carteras de este calibre durante más de una década me permite afirmar con convicción que la principal falencia de estos activos es su ubicación. “Están en zonas donde no hay demanda. Lo que tenía demanda ya se vendió”, es una realidad cruda y simple.
La lógica del mercado es implacable: la inversión inmobiliaria se guía por la demanda, la rentabilidad potencial y la liquidez. Los activos que terminan en manos de una empresa pública de vivienda tras un rescate financiero o una liquidación suelen ser aquellos que el sector privado ya descartó por no ser rentables o atractivos. Estas propiedades se encuentran, con frecuencia, en ubicaciones periféricas, con infraestructura deficiente, escasos servicios o limitadas oportunidades laborales. Intentar reactivar la demanda en estas zonas es una tarea hercúlea y económicamente inviable a gran escala.
La rehabilitación o desarrollo de estas propiedades implica no solo los costos de construcción per se, sino también una inversión masiva en urbanización y servicios, lo que incrementa exponencialmente el costo final de la vivienda social. A menudo, el valor de mercado resultante sigue siendo inferior al costo de recuperación, generando pérdidas continuas y desviando recursos que podrían destinarse a soluciones más efectivas. Para el desarrollo urbano sostenible, es fundamental entender que una vivienda no es solo ladrillo y cemento, sino un ecosistema de servicios, movilidad y oportunidades que la hacen deseable y viable para sus ocupantes. Sin una estrategia clara para abordar la falta de atractivo intrínseco de estas ubicaciones, cualquier empresa pública de vivienda que se base en la herencia de activos no demandados está condenada a ser un almacén de problemas, no una solución habitacional.
Burocracia y Eficiencia Operativa: El Talón de Aquiles de la Gestión Pública
Más allá del desafío de los activos, la estructura y la gestión interna de una empresa pública de vivienda son cruciales para su éxito. La crítica a Casa 47 sobre su plantilla heredada de Sepes (una antigua empresa pública de suelo), con horarios poco convencionales y una cultura de teletrabajo que podría afectar la productividad, no es un comentario trivial. Refleja una preocupación legítima sobre la agilidad y la proactividad requeridas en el dinámico mercado inmobiliario.
El sector privado, especialmente en el ámbito de la consultoría inmobiliaria de lujo o la gestión inmobiliaria profesional, opera con una velocidad y una orientación a resultados que son difíciles de replicar en el ámbito público. La burocracia, los procesos lentos de toma de decisiones, la falta de incentivos por rendimiento y la resistencia al cambio son factores que pueden paralizar incluso los proyectos mejor intencionados. Para una entidad que debe competir, o al menos interactuar, con el sector privado, esta lentitud es fatal.
Asimismo, la dificultad para encontrar un gestor externo adecuado para un volumen tan masivo de viviendas (40,000 en el caso de Sareb) bajo “concursos antifondos” es un punto crítico. La intención de priorizar entidades sociales, ONG o empresas de lucro limitado es comprensible desde una perspectiva social, pero desde la óptica de la gestión inmobiliaria estratégica, es profundamente problemático. La administración de una cartera de activos de tal magnitud y complejidad requiere una experiencia, una infraestructura y una capacidad de capital que pocas de estas organizaciones poseen. Las grandes gestoras y fondos de inversión, que sí cuentan con esa capacidad y los sistemas para la valoración de inmuebles comerciales y residenciales a escala, son precisamente los que se buscan excluir. Esta paradoja conduce a una situación donde la ambición del proyecto excede con creces la capacidad de gestión de los actores priorizados, augurando ineficiencia y estancamiento. En un país como México, donde la política de vivienda a menudo navega entre la necesidad social y la capacidad operativa, este es un dilema constante.
Los Desafíos Sistémicos del Mercado Inmobiliario: Más Allá de la Empresa Pública
El problema de la vivienda es multifactorial, y una empresa pública de vivienda, por sí sola, no puede resolver las deficiencias estructurales del mercado. Mi década en el sector me ha dejado claro que existen tres pilares fundamentales que, de no abordarse, harán que cualquier iniciativa de vivienda fracase:
La Escasez de Suelo Finalista: La inmovilización y la lenta tramitación del suelo son, quizás, el cuello de botella más grande. En ciudades como CDMX o Guadalajara, la disponibilidad de terreno apto para construir, con servicios y bien ubicado, es sumamente limitada. La paralización de la producción de suelo tras crisis pasadas, sumada a una planificación urbanística lenta y a menudo politizada, ha generado un déficit crónico. No se trata solo de tener suelo, sino de tener suelo finalista listo para edificar, con todas las licencias y permisos en regla. Sin una política agresiva y coordinada para liberar y desarrollar suelo, ya sea público o privado, el precio de la tierra seguirá siendo un componente prohibitivo en el costo final de la vivienda, afectando tanto a la vivienda social como a la de mercado.
Problemas Regulatorios Crónicos: La maraña burocrática y la constante modificación de normativas son una pesadilla para cualquier promotor o consultora inmobiliaria de inversión. Desde los tiempos de espera interminables para obtener permisos de construcción, hasta los cambios en las densidades permitidas o los usos de suelo, la inseguridad jurídica desincentiva la inversión en bienes raíces. La lentitud de las administraciones, a menudo motivada por un celo excesivo en la regulación o por la presión de grupos de interés, hace que los planes a corto plazo sean inviables. En un mercado que requiere agilidad para responder a la demanda, la rigidez regulatoria es un freno constante, elevando el riesgo y, por ende, el costo de capital.
Costos de Construcción y Falta de Mano de Obra: La inflación en los materiales de construcción, impulsada por factores globales y locales, ha disparado los presupuestos. A esto se suma una creciente escasez de mano de obra cualificada en el sector, desde albañiles hasta ingenieros especializados. La falta de programas de formación adecuados y el envejecimiento de la fuerza laboral son factores que impactan directamente en la capacidad de construir de manera eficiente y asequible. El incremento de los costos de construcción no es una variable menor; se traslada directamente al precio de venta o alquiler de la vivienda, haciendo que sea inaccesible para una parte significativa de la población, agravando el déficit habitacional.
En mi análisis, incluso si se resolvieran estos tres problemas sistémicos, “no llegaríamos a tiempo”. La inercia del sector es tan grande que los efectos de cualquier medida tardan años en materializarse. La planificación urbanística y el desarrollo de nuevos proyectos son procesos de medio a largo plazo, no soluciones rápidas.
La Demonización de la Inversión Privada: Un Disparo en el Pie
Un aspecto que me preocupa profundamente, y que ha sido señalado por mis colegas en el sector, es la creciente “demonización” del sector privado y de los inversores. Existe una narrativa pública que, a menudo, los tacha de meros especuladores, responsables de la escalada de precios. Esta visión, aunque políticamente conveniente, es un craso error que socava cualquier intento serio de resolver el problema de la vivienda.
La inversión en bienes raíces de alto rendimiento no es especulación; es asumir riesgos calculados, movilizar capital masivo y generar empleo para contribuir al desarrollo económico de un país. Los inversores, ya sean grandes fondos internacionales, desarrolladores locales o pequeños ahorradores, son el motor que financia la construcción de nuevas viviendas, la rehabilitación de inmuebles y la dinamización de ciudades. Para países como México, que compiten a nivel global por atraer capital, “o nos ponemos guapos, o el dinero no vendrá”. La falta de un marco legal estable, una regulación predecible y una percepción positiva hacia la inversión inmobiliaria hará que el capital se desvíe hacia mercados más amigables.
La colaboración público-privada no es una opción, sino una necesidad imperiosa. Existen modelos probados, como la cesión de suelo público con financiación y expertise privada, que han demostrado su eficacia en la creación de vivienda social asequible y de calidad. El sector privado aporta no solo capital, sino también eficiencia, conocimiento del mercado, capacidad de ejecución y acceso a tecnologías innovadoras. Ignorar este potencial o, peor aún, antagonizarlo, es condenarse a un callejón sin salida en la búsqueda de soluciones habitacionales. La optimización fiscal inmobiliaria y los incentivos para la inversión pueden ser herramientas poderosas si se usan correctamente para alinear los intereses públicos y privados.
Hacia una Solución Holística: Recomendaciones Expertas para 2025
Mirando hacia 2025 y más allá, es evidente que necesitamos un cambio de paradigma en la política de vivienda. Las empresas públicas de vivienda como Casa 47 no son inherentemente malas, pero deben ser reconfiguradas bajo principios de eficiencia y colaboración. Aquí mis recomendaciones como experto:
Reingeniería del Suelo y Urbanismo Inteligente:
Maximizar la Densidad: Es crucial permitir la construcción en altura en zonas céntricas y bien conectadas, donde la demanda es alta. La obsesión por desarrollos de baja densidad en las periferias es un derroche de suelo y un generador de problemas de movilidad. En ciudades como CDMX, la rezonificación inteligente podría liberar miles de unidades.
Reaprovechamiento de Estructuras Existentes: Fomentar la división de grandes propiedades antiguas en múltiples unidades más pequeñas. Esto, con incentivos regulatorios y fiscales, podría inyectar miles de viviendas al mercado en plazos muy cortos (24 meses o menos), sin necesidad de nuevo suelo.
Bancos de Suelo Público-Privado: Crear mecanismos ágiles para la liberación y desarrollo de suelo público en colaboración con el sector privado, compartiendo riesgos y beneficios.
Regulación de Suelo Proactiva: Implementar planes de desarrollo urbano que anticipen la demanda y faciliten la conversión de suelo de uso mixto, incentivando el crecimiento vertical y la creación de comunidades completas.
Agilización Regulatoria y Seguridad Jurídica:
Ventanilla Única y Digitalización: Implementar sistemas que simplifiquen y agilicen los trámites y permisos de construcción, con plazos definidos y predecibles. La digitalización puede reducir drásticamente los tiempos y la corrupción.
Marco Normativo Estable: Evitar cambios regulatorios constantes que generen incertidumbre. Un marco estable es esencial para atraer inversión inmobiliaria a largo plazo.
Incentivos a la Rehabilitación: Ofrecer beneficios fiscales y subvenciones para la rehabilitación de edificios existentes y la mejora de la eficiencia energética, lo que también contribuye al desarrollo inmobiliario sostenible.
Fomento de la Colaboración Público-Privada (CPP) Genuina:
Modelos de Concesión y Participación: Diseñar esquemas de CPP donde el sector privado aporte capital, experiencia en desarrollo inmobiliario y gestión, mientras el sector público provee suelo o garantías, y establece los criterios sociales.
Alianzas Estratégicas: Establecer plataformas donde los desarrolladores y las consultoras inmobiliarias puedan proponer soluciones innovadoras al sector público, lejos de concursos rígidos que excluyan a los actores más capaces.
Financiamiento Estructurado Inmobiliario: Explorar nuevas formas de financiamiento que combinen capital público y privado para proyectos de gran escala, optimizando el uso de recursos.
Innovación y Tecnología (PropTech):
Construcción Modular y Prefabricada: Invertir en tecnologías que permitan construir de forma más rápida, eficiente y asequible, reduciendo los costos de construcción y la dependencia de mano de obra intensiva.
Big Data y Análisis Predictivo: Utilizar el análisis de mercado inmobiliario avanzado para comprender mejor las tendencias de demanda, la migración interna y las necesidades específicas de cada segmento de la población, evitando errores como los activos de la Sareb.
Eficiencia Energética y Sostenibilidad: Fomentar el uso de materiales y técnicas de construcción verdes, no solo por el impacto ambiental, sino por la reducción de costos operativos a largo plazo para los residentes.
Reconceptualización de la Vivienda Social:
Más allá de la construcción directa, el estado debería enfocarse en subsidios de alquiler, programas de arrendamiento con opción a compra, o incentivos fiscales para propietarios que ofrezcan alquileres asequibles. La vivienda en México requiere soluciones diversas que se adapten a la heterogeneidad de la demanda.
Programas de mejora de vivienda existente y regularización de asentamientos informales, especialmente en zonas periurbanas de Monterrey o CDMX.
La Empresa Pública de Vivienda en el Contexto Mexicano: Un Espejo de Desafíos Globales
Las lecciones de Casa 47 resuenan profundamente en el contexto de la vivienda en México. El país enfrenta su propia versión de desafíos: un déficit habitacional persistente, la dificultad de acceso a crédito para segmentos vulnerables, la especulación en algunas zonas y una burocracia que a menudo entorpece los proyectos. Las iniciativas gubernamentales como INFONAVIT o FOVISSSTE, aunque distintas, también enfrentan el reto de optimizar sus carteras de activos y garantizar la eficiencia en la asignación de recursos. La necesidad de una política de vivienda integral que aborde el suelo, la regulación, el financiamiento y la construcción es innegable. La experiencia española nos enseña que sin una base sólida y una visión pragmática, cualquier intento, por bien intencionado que sea, puede convertirse en una quimera costosa.
En mi trayectoria, he visto cómo la voluntad política, cuando se alinea con la pericia técnica y la visión de largo plazo del sector privado, puede generar soluciones transformadoras para el acceso a la vivienda. El futuro de la empresa pública de vivienda, y de la vivienda en general, no radica en la confrontación, sino en la construcción de puentes de colaboración. Es momento de dejar de lado los dogmas ideológicos y abrazar un enfoque pragmático y multisectorial.
Si su organización busca navegar la complejidad del mercado inmobiliario actual, identificar oportunidades de inversión en bienes raíces o desarrollar estrategias para contribuir a soluciones habitacionales sostenibles, la experiencia y el conocimiento estratégico son sus mejores aliados. Le invito a contactarnos para una consulta personalizada y descubrir cómo podemos transformar los desafíos en oportunidades de crecimiento y desarrollo.
