La Nueva Ley General de Aguas 2025: Un Pilar para la Inversión Sostenible y la Resiliencia Hídrica en México – La Visión Estratégica de AMEFIBRA
Como un veterano con una década de inmersión en el vibrante, y a menudo complejo, panorama de la inversión inmobiliaria en México, he sido testigo de primera mano de cómo los factores externos pueden redefinir por completo las reglas del juego. En pleno 2025, uno de estos factores, quizá el más crítico, es la disponibilidad y gestión del agua. Por ello, la reciente apertura del Gobierno de México, bajo la administración de la Presidenta Claudia Sheinbaum Pardo, en el proceso legislativo de la nueva Ley General de Aguas, no es solo bienvenida, sino celebrada por la Asociación Mexicana de FIBRAs Inmobiliarias (AMEFIBRA) como un paso fundamental hacia un futuro más próspero y seguro.
El sector de las FIBRAs, al que orgullosamente pertenezco y represento, no es ajeno a la necesidad imperante de la sostenibilidad. Hemos evolucionado más allá de la mera adquisición y administración de activos; hoy, nuestro propósito se centra en construir valor a largo plazo, y eso es inextricable del desarrollo sostenible y la resiliencia. En este contexto, la claridad regulatoria y la certidumbre hídrica se erigen como pilares insustituibles para impulsar la inversión inmobiliaria sostenible y el desarrollo económico del país.
El Contexto Hídrico de México en 2025: Un Llamado a la Acción Urgente
No podemos ignorar la realidad. México, una nación bendecida con una riqueza natural excepcional, enfrenta en 2025 desafíos hídricos sin precedentes. La escasez en diversas regiones, la contaminación de fuentes vitales, la infraestructura envejecida y, sobre todo, los efectos acelerados del cambio climático, han puesto la seguridad hídrica en el centro de la agenda nacional. Las sequías prolongadas, los patrones de lluvia erráticos y la creciente demanda de una población en expansión han acentuado la presión sobre nuestros recursos. Esta situación no solo impacta la vida cotidiana de millones de mexicanos, sino que también representa un riesgo latente para la estabilidad económica y la viabilidad de cualquier proyecto de desarrollo inmobiliario.
Es en este escenario que la discusión y eventual promulgación de una Ley General de Aguas robusta, moderna y adaptativa cobra una relevancia estratégica. No se trata solo de un marco legal; es una declaración de intenciones, un compromiso con el futuro que debe asegurar la disponibilidad del recurso para las generaciones venideras, al tiempo que facilita el crecimiento económico responsable. Desde AMEFIBRA, hemos observado con optimismo el diálogo constructivo sostenido con legisladoras y legisladores, y con el equipo técnico de la Comisión Nacional del Agua (CONAGUA). Esta apertura es crucial para asegurar que la ley sea no solo ambiciosa, sino también pragmática y ejecutable.
El Derecho Humano al Agua: Un Eje Central con Implicaciones Profundas
La incorporación de una visión integral que pone en el centro el derecho humano al agua es, sin duda, el mayor acierto de este proceso legislativo. Para las FIBRAs, que gestionan una vasta cartera de propiedades industriales, comerciales, residenciales y de servicios, entender y respetar este principio fundamental no es solo una obligación ética, sino una parte integral de nuestra estrategia de criterios ESG en bienes raíces. Un acceso equitativo y suficiente al agua es la base del bienestar social, y cualquier proyecto de infraestructura inmobiliaria que no lo considere estará condenado al fracaso en el largo plazo.
Nuestra visión va más allá del cumplimiento mínimo. Reconocemos que el desarrollo urbano y la operación de nuestros activos demandan una viabilidad técnica y operativa que debe coexistir armónicamente con la garantía de este derecho. Esto implica invertir en tecnologías de tratamiento de agua de vanguardia, promover la reutilización de aguas grises y negras tratadas, e implementar sistemas eficientes que minimicen el consumo y la pérdida del recurso. Es aquí donde la experiencia y el capital de las FIBRAs pueden catalizar soluciones innovadoras que beneficien tanto a las comunidades como a la rentabilidad de las inversiones.
Pilares Regulatorios para la Resiliencia y la Inversión de Alto Valor
Desde AMEFIBRA, hemos enfatizado la necesidad de avanzar hacia un marco regulatorio que promueva una serie de pilares esenciales. Permítanme desglosar estos puntos con la perspectiva de una década de experiencia en el terreno:
Protección y Priorización del Derecho Humano al Agua: Esto no es solo una declaración, sino un mandato que debe traducirse en acciones concretas. Significa que los planes de desarrollo urbano deben integrar la planeación hídrica desde sus etapas más tempranas, asegurando que las nuevas comunidades tengan garantizado el acceso al agua sin comprometer el suministro de las ya existentes. Para el desarrollo inmobiliario eco-amigable, esto implica diseñar edificios y complejos que sean autosuficientes en la medida de lo posible, reduciendo la demanda de la red pública.
Gestión Eficiente y Sostenible del Recurso Hídrico: La era de la abundancia sin límites ha terminado. En 2025, la gestión hídrica inteligente es una necesidad. La ley debe sentar las bases para la implementación de sistemas de monitoreo en tiempo real, la digitalización de la infraestructura y la promoción de la eficiencia hídrica en todos los sectores. Para las FIBRAs, esto significa invertir en medidores inteligentes, sistemas de riego por goteo en áreas verdes, sanitarios de bajo consumo y la adopción de prácticas de economía circular del agua dentro de nuestras propiedades. Estos no son solo costos, sino inversiones que generan valor añadido inmobiliario y mejoran la resiliencia operativa.
Incorporación de Mecanismos para la Transmisión de Derechos que Incentiven la Planeación Estratégica: Este es un punto delicado pero crucial. Un mercado de derechos de agua transparente y bien regulado podría ser una herramienta poderosa para optimizar la asignación del recurso, especialmente en regiones con escasez crítica. Esto permitiría a los desarrolladores y operadores planificar con mayor certidumbre jurídica hídrica, sabiendo que pueden acceder al recurso necesario para sus proyectos de manera legal y sostenible. Es fundamental que estos mecanismos estén diseñados para evitar la especulación y garantizar el acceso prioritario para el consumo humano, pero sin estrangular la actividad económica esencial.
Claridad Regulatoria para Operadores y Usuarios: La complejidad y la ambigüedad regulatoria son venenos para la inversión. Necesitamos una ley que sea clara, concisa y predecible. Esto reduce los riesgos, acelera los procesos de permisos y fomenta la inversión inmobiliaria sostenible. Los operadores de FIBRAs necesitan saber con exactitud cuáles son sus obligaciones, sus derechos y los procedimientos a seguir, sin interpretaciones ambiguas que abran la puerta a la discrecionalidad o la corrupción.
Mecanismos que Faciliten el Cumplimiento Normativo en las Distintas Regiones del País: México es un país vasto y diverso. Lo que funciona en el Valle de México puede no ser aplicable en la Península de Yucatán o en el norte del país. La ley debe ser lo suficientemente flexible para adaptarse a las realidades hídricas y socioeconómicas regionales, pero lo suficientemente sólida para garantizar un estándar mínimo de cumplimiento. Esto podría implicar guías específicas para cada región o la descentralización de ciertos aspectos de la gestión.
Procesos Modernos que Acompañen el Crecimiento de las Ciudades y la Operación de la Infraestructura Inmobiliaria: Las ciudades mexicanas están en constante expansión. La ley no puede ser un freno, sino un facilitador de este crecimiento, siempre que sea ordenado y sostenible. Esto significa agilizar los permisos para la infraestructura hídrica resiliente, promover la innovación en construcción sostenible y adoptar tecnologías que permitan un desarrollo rápido pero responsable. La burocracia excesiva no protege el agua; solo desalienta la inversión y fomenta prácticas informales.
La Colaboración entre Autoridades, Sector Privado y Comunidades para Elevar los Estándares de Uso Responsable del Agua en México: Ningún actor puede resolver esta crisis solo. La verdadera seguridad hídrica nacional emergerá de una colaboración genuina y constante. Las FIBRAs, como grandes consumidores y desarrolladores, estamos en una posición única para implementar programas de educación y concientización sobre el uso responsable del agua, no solo dentro de nuestras propiedades, sino también en las comunidades aledañas. Alianzas estratégicas con ONGs, universidades y organismos gubernamentales son fundamentales para compartir conocimientos, desarrollar soluciones conjuntas y optimizar la inversión.
El Aprovechamiento de Agua Pluvial con Fines Distintos al Doméstico para Fomentar Infraestructura Sostenible y Disminuir la Presión sobre el Abasto Tradicional: La captación pluvial estratégica es una de las soluciones más infrautilizadas y con mayor potencial en México. Las FIBRAs están invirtiendo en sistemas de recolección de agua de lluvia en techos y superficies de estacionamiento para usos no potables, como riego de jardines, sanitarios y procesos industriales. Esto no solo reduce nuestra huella hídrica, sino que también alivia la presión sobre las redes municipales y disminuye los costos operativos a largo plazo. La nueva ley debe incentivar fuertemente estas prácticas a través de estímulos fiscales o facilidades normativas.
FIBRAs como Catalizadores de la Transformación Hídrica
El sector de las FIBRAs, con su capital institucional y su visión a largo plazo, está intrínsecamente ligado a la prosperidad del país. Gestionamos más de 2,000 propiedades, que suman más de 30 millones de metros cuadrados de área bruta rentable, de los cuales 8 millones ya cuentan con certificaciones de sostenibilidad. Esta escala nos otorga una responsabilidad y una oportunidad únicas para ser punta de lanza en la adopción de prácticas hídricas innovadoras.
Estamos invirtiendo en:
Sistemas avanzados de monitoreo y detección de fugas: Utilizando IoT y análisis de datos para optimizar el consumo.
Plantas de tratamiento de aguas residuales in situ: Permitiendo la reutilización de aguas grises y negras para riego, sanitarios y procesos industriales, cerrando el ciclo del agua en nuestros complejos.
Infraestructura verde: Incorporando bioswales, jardines de lluvia y pavimentos permeables que facilitan la infiltración y recarga de acuíferos, a la vez que embellecen y aumentan el valor añadido inmobiliario.
Certificaciones de construcción sostenible: Promoviendo estándares como LEED, EDGE y la certificación de edificios con enfoque en el consumo eficiente del agua.
Nuestra contribución no es solo ambiental, sino también económica. Las FIBRAs representan aproximadamente el 4% de la renta variable nacional y el 4.5% del PIB nacional. Al asegurar la certidumbre hídrica y promover prácticas sostenibles, no solo estamos protegiendo el medio ambiente, sino también salvaguardando y potenciando estas inversiones cruciales para el crecimiento económico de México. La adopción de bonos verdes para proyectos hídricos y otras formas de financiamiento verde es una estrategia activa dentro del sector para alinear capital con impacto positivo.
Hacia un Futuro Hídrico Seguro y Sostenible: El Compromiso Inquebrantable de AMEFIBRA
Este ejercicio de apertura y diálogo legislativo es un paso monumental hacia un futuro hídrico más seguro, transparente y, sobre todo, sostenible para México. Desde AMEFIBRA, reiteramos nuestro compromiso inquebrantable de seguir colaborando de manera proactiva y responsable con las autoridades federales, estatales y municipales. Nuestra experiencia técnica y nuestra capacidad de inversión están a disposición para impulsar las mejores prácticas de gestión hídrica inteligente en los inmuebles que forman parte del sector de FIBRAs.
Nuestro objetivo es triple: contribuir al bienestar de los usuarios finales, asegurar el desarrollo económico sostenido del país, y forjar una infraestructura inmobiliaria que sea más resiliente, eficiente y, en última instancia, sostenible. Creemos firmemente que una Ley General de Aguas bien diseñada y ejecutada no solo abordará los desafíos actuales, sino que también posicionará a México como un líder en la inversión inmobiliaria sostenible y la innovación en construcción sostenible a nivel global.
¡La Sostenibilidad Hídrica es Nuestra Prioridad Conjunta!
Invitamos a todos los actores del ecosistema – inversionistas, desarrolladores, autoridades, comunidades y ciudadanos – a sumarse a este esfuerzo colectivo. El futuro del agua en México es una responsabilidad compartida que demanda visión, compromiso y acción concertada. Contacte a AMEFIBRA para explorar cómo podemos juntos construir un futuro inmobiliario donde el agua sea un recurso de abundancia sostenible para todos.
