El Futuro Hídrico de México: La Visión de las FIBRAs y la Ley General de Aguas 2025
En el dinámico panorama de 2025, México se encuentra en una encrucijada crítica. La gestión del agua, lejos de ser un tema meramente ambiental o social, se ha consolidado como un pilar fundamental para el desarrollo económico, la inversión inmobiliaria y la estabilidad social del país. Como experto con una década de experiencia en el sector inmobiliario y de inversiones, he sido testigo de la evolución de esta conversación, y hoy más que nunca, la sinergia entre el sector privado, representado por las FIBRAs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces), y el gobierno, a través de la nueva Ley General de Aguas, es crucial para forjar un futuro hídrico resiliente y próspero.
La reciente apertura demostrada por la Presidencia de México, encabezada por Claudia Sheinbaum Pardo, en el proceso legislativo de la Ley General de Aguas, así como el diálogo constante con los legisladores y el equipo técnico de la Comisión Nacional del Agua (CONAGUA), es un hito que merece ser reconocido y aplaudido. Esta actitud proactiva de escucha y colaboración es precisamente lo que el sector inmobiliario de capital abierto ha demandado para construir un marco regulatorio que no solo sea justo, sino también viable y promotor de la inversión sostenible.
Desde la Asociación Mexicana de FIBRAs Inmobiliarias (AMEFIBRA), que agrupa a los actores más relevantes de este segmento de mercado, celebramos que la discusión de esta legislación haya trascendido el debate superficial para abrazar una visión integral. Poner el derecho humano al agua en el centro de la estrategia nacional no es solo una declaración ética; es una precondición para el bienestar social y, por ende, para un crecimiento económico equitativo y a largo plazo. Sin una población sana y con acceso garantizado a los recursos vitales, cualquier proyecto de desarrollo, por ambicioso que sea, carece de un fundamento sólido. Al mismo tiempo, valoramos profundamente la disposición de las autoridades para reconocer y ponderar la viabilidad técnica y operativa que el desarrollo urbano, y la infraestructura inmobiliaria asociada, requieren para seguir contribuyendo al dinamismo económico del país.
La Certidumbre Hídrica como Catalizador de la Inversión Inmobiliaria
El sector de las FIBRAs, con su capitalización de mercado y su capacidad para generar proyectos de gran escala, es un motor clave para la economía mexicana. Sin embargo, este motor requiere combustible: la certidumbre. En el contexto hídrico de 2025, la volatilidad en el suministro de agua y la ambigüedad regulatoria representan riesgos significativos que pueden disuadir la inversión, encarecer los proyectos y, en última instancia, frenar el desarrollo.
Nuestra experiencia nos ha enseñado que un marco regulatorio claro y predecible no es un obstáculo, sino un activo. Permite a los inversionistas de FIBRAs modelar sus proyectos con mayor precisión, asegurar financiamientos a tasas competitivas y planificar a largo plazo, elementos esenciales para el tipo de desarrollo de infraestructura que México necesita. Las reglas del juego bien definidas sobre el uso, la extracción, el tratamiento y la descarga de agua se traducen directamente en menor riesgo para los desarrolladores y mayores retornos ajustados al riesgo para los inversionistas. Esto es especialmente cierto para los inversionistas institucionales y los fondos de inversión con mandatos ESG (Ambiental, Social y Gobernanza), que cada vez más exigen una robusta gestión de riesgos hídricos y prácticas de sostenibilidad comprobadas. La transparencia en la asignación y transmisión de derechos de agua, por ejemplo, es un tema de alta sensibilidad y alto valor para el mercado, pues impacta directamente la viabilidad y la valuación de los activos a largo plazo.
Pilares para una Ley General de Aguas del Siglo XXI
Desde AMEFIBRA, hemos propuesto una serie de principios que consideramos esenciales para el éxito y la efectividad de la nueva Ley General de Aguas en el contexto de 2025 y más allá:
Protección y Priorización del Derecho Humano al Agua: Este es el ancla moral y legal de toda la legislación. Cualquier otra consideración debe subordinarse a este principio fundamental. Para el sector inmobiliario, esto implica el compromiso con el suministro responsable a las comunidades circundantes y la implementación de tecnologías que reduzcan la demanda de agua potable en los inmuebles. El desarrollo no puede ni debe comprometer el acceso básico de la población.
Gestión Eficiente y Sostenible del Recurso Hídrico: La escasez no es solo un problema de disponibilidad, sino de gestión. En 2025, no podemos darnos el lujo de desperdiciar una sola gota. Esto exige una visión holística que abarque desde la captación hasta el tratamiento y la reutilización. Las FIBRAs están invirtiendo en sistemas de captación de agua pluvial, plantas de tratamiento de aguas grises y negras, y tecnologías de riego inteligente para paisajismo, reduciendo significativamente la huella hídrica de sus desarrollos. La adopción de estas mejores prácticas debe ser incentivada y facilitada por la nueva ley.
Incorporación de Mecanismos para la Transmisión de Derechos que Incentiven la Planeación Estratégica: Este punto es delicado pero vital. Un mercado de derechos de agua transparente, regulado y eficiente puede ser una herramienta poderosa para reasignar el recurso hacia los usos más productivos y estratégicos, especialmente en zonas de alta presión hídrica. Esto no implica la privatización del agua, sino la optimización de su uso bajo estrictas directrices públicas. Permite que el agua se mueva de actividades de bajo valor añadido a aquellas que generan mayor impacto económico y social, siempre bajo supervisión y priorizando el derecho humano. La ley debe sentar las bases para mecanismos que eviten la especulación y garanticen la seguridad jurídica.
Claridad Regulatoria para Operadores y Usuarios: La complejidad regulatoria es el enemigo de la inversión. Necesitamos normas claras, concisas y fáciles de entender para todos los actores: autoridades, desarrolladores, empresas y ciudadanos. Esto reduce los costos de cumplimiento, minimiza la corrupción y acelera los procesos de obtención de permisos y licencias. La certidumbre jurídica es, en sí misma, un poderoso incentivo para la inversión responsable y a largo plazo.
Mecanismos que Faciliten el Cumplimiento Normativo en las Distintas Regiones del País: México es vasto y diverso. Las soluciones hídricas deben ser adaptadas a las realidades geográficas, climáticas y socioeconómicas de cada región. La Ley General de Aguas debe proveer un marco flexible que permita la implementación de soluciones diferenciadas, siempre bajo principios generales de sostenibilidad y equidad, pero sin imponer camisas de fuerza que impidan la innovación local. La colaboración con autoridades estatales y municipales es fundamental para una implementación efectiva y contextualizada.
Procesos Modernos que Acompañen el Crecimiento de las Ciudades y la Operación de la Infraestructura Inmobiliaria: En 2025, la digitalización y la inteligencia artificial son herramientas indispensables. La gestión de trámites hídricos debe modernizarse, adoptando plataformas digitales que agilicen las solicitudes, monitoreen el cumplimiento y brinden transparencia. La infraestructura inmobiliaria moderna, con sus sistemas complejos de climatización, riego y saneamiento, requiere procesos ágiles para su operación y mantenimiento, sin comprometer el control y la supervisión pública. Esto no solo beneficia a las FIBRAs, sino que también mejora la eficiencia de la administración pública.
Colaboración entre Autoridades, Sector Privado y Comunidades para Elevar los Estándares de Uso Responsable del Agua en México: Los desafíos hídricos son demasiado grandes para ser abordados por un solo sector. La cooperación es la única vía. Las FIBRAs están dispuestas a compartir su experiencia en tecnologías de eficiencia hídrica, invertir en infraestructura y participar en programas educativos para fomentar una cultura del agua en las comunidades donde operan. El modelo de “triple hélice” (gobierno, academia, empresa) debe expandirse para incluir activamente a las comunidades, garantizando que sus voces sean escuchadas y sus necesidades atendidas. Los proyectos con impacto social positivo son los que perduran.
Aprovechamiento de Agua Pluvial con Fines Distintos al Doméstico para Fomentar Infraestructura Sostenible y Disminuir la Presión sobre el Abasto Tradicional: La captación de agua de lluvia es una solución de bajo costo y alto impacto, especialmente en ciudades donde la infraestructura hídrica está saturada. La nueva ley debe incentivar fuertemente la instalación de sistemas de captación en nuevos desarrollos inmobiliarios y promover su uso para riego, sanitarios, sistemas de enfriamiento y otros usos no potables. Esto no solo reduce la demanda de la red pública, sino que también contribuye a la recarga de acuíferos y mitiga el riesgo de inundaciones urbanas. Las FIBRAs están liderando con el ejemplo, implementando estos sistemas en parques industriales, centros comerciales y edificios de oficinas, demostrando su viabilidad y beneficios.
Tecnología y Sostenibilidad: El Eje de la Innovación en 2025
Nuestra experiencia en FIBRAs nos permite observar de primera mano cómo la tecnología está redefiniendo la gestión hídrica en el sector inmobiliario. Desde sensores inteligentes que detectan fugas en tiempo real hasta sistemas de monitoreo y control basados en IoT (Internet de las Cosas) que optimizan el consumo de agua en edificios y parques industriales, la innovación es constante. Estamos viendo la implementación de sistemas de tratamiento terciario que permiten reutilizar el agua para casi cualquier fin, cerrando el ciclo del agua dentro de nuestros complejos. La Ley General de Aguas de 2025 debe ser lo suficientemente visionaria para abrazar y fomentar estas tecnologías, quizás incluso a través de incentivos fiscales o programas de financiamiento verde.
La certificación de edificios verdes como LEED, EDGE o WELL, que integran estrictos criterios de eficiencia hídrica, se ha vuelto un estándar en el sector de FIBRAs. Estas certificaciones no solo validan el compromiso con la sostenibilidad, sino que también atraen a inquilinos e inversionistas que valoran la eficiencia operativa y la responsabilidad ambiental. Un marco legal que reconozca y promueva estas prácticas eleva el estándar para toda la industria.
Un Compromiso Continuo con el Bienestar y el Desarrollo
En AMEFIBRA, reiteramos nuestro compromiso inquebrantable de seguir colaborando de manera proactiva y responsable con todas las órdenes de gobierno —federal, estatal y municipal—. Nuestro objetivo trasciende la mera rentabilidad; buscamos impulsar mejores prácticas de gestión del agua en los inmuebles que forman parte del sector de FIBRAs, que abarcan desde naves industriales y centros comerciales hasta oficinas corporativas y desarrollos de vivienda especializados.
Creemos firmemente que una gestión hídrica excepcional contribuye directamente al bienestar de los usuarios de nuestros espacios, al desarrollo económico del país al reducir costos operativos y riesgos, y a la construcción de una infraestructura inmobiliaria más resiliente y sostenible para las futuras generaciones de México. El riesgo hídrico es un riesgo financiero, social y ambiental; abordarlo con seriedad es invertir en el futuro. Las FIBRAs, como vehículos de inversión a largo plazo, son inherentemente aliadas de la sostenibilidad.
El Momento de Actuar es Ahora
La nueva Ley General de Aguas en 2025 representa una oportunidad histórica para México. Es la coyuntura perfecta para sentar las bases de una gestión hídrica robusta, equitativa y eficiente, que no solo asegure el acceso vital para todos, sino que también potencie la inversión y el desarrollo sostenible que nuestro país tanto necesita. Desde el sector de las FIBRAs, estamos listos para ser parte activa de esta transformación.
Los invitamos, como inversionistas, desarrolladores, autoridades o ciudadanos, a unirse a este diálogo y a participar activamente en la construcción de un México con agua para todos, hoy y en el futuro. La colaboración multisectorial es nuestra herramienta más poderosa para enfrentar los desafíos hídricos del siglo XXI. Contacte a AMEFIBRA para explorar cómo su proyecto puede integrarse en este camino hacia la sostenibilidad hídrica de México.
