La Nueva Ley General de Aguas (2025): Catalizador de Inversión Inmobiliaria y Sostenibilidad en México
Como profesional con una década de trayectoria en el sector inmobiliario y de las FIBRAs, he sido testigo de la evolución, los desafíos y las oportunidades que han moldeado el paisaje de la inversión y el desarrollo en México. Hoy, a fines de 2025, nos encontramos en un momento definitorio para el futuro hídrico de nuestra nación, un factor crítico que impactará directamente la resiliencia y el crecimiento de nuestra infraestructura. La reciente apertura del Gobierno de México, bajo la administración de la Presidenta Claudia Sheinbaum Pardo, en el proceso legislativo de la nueva Ley General de Aguas, no es solo un acto de diálogo; es una señal esperanzadora de que la certidumbre y la sostenibilidad hídrica se están posicionando como pilares centrales para el desarrollo económico y social del país.
Desde la Asociación Mexicana de FIBRAs Inmobiliarias (AMEFIBRA), hemos seguido de cerca y participado activamente en las discusiones con legisladores y el equipo técnico de la Comisión Nacional del Agua (CONAGUA). Nuestro sector, que representa una parte vital de la inversión en bienes raíces y el motor de desarrollo inmobiliario sostenible en México, entiende que la claridad en las reglas del juego hídrico es tan fundamental como la ubicación o la demanda del mercado para cualquier proyecto. En este escenario global y nacional cada vez más complejo, donde el cambio climático y la escasez de agua son realidades innegables, la Ley General de Aguas no es meramente una reforma legal; es una hoja de ruta estratégica para nuestra nación.
El Derecho Humano al Agua: Eje Central de una Legislación Con Visión de Futuro
Aplaudimos el enfoque integral que coloca el derecho humano al agua en el centro de esta legislación. Este principio, consagrado en nuestra Constitución, es la piedra angular sobre la cual debe construirse cualquier política hídrica moderna y justa. Garantizar el acceso equitativo y suficiente al agua para todos los ciudadanos no es solo una obligación moral y legal; es una precondición para la estabilidad social y, por ende, para un entorno propicio a la inversión productiva y al crecimiento económico sostenible.
Para el sector de las FIBRAs, que gestiona una vasta cartera de propiedades industriales, comerciales, logísticas y hoteleras, este enfoque implica una responsabilidad inherente y una oportunidad. Nos obliga a redoblar esfuerzos en la implementación de estrategias de eficiencia hídrica dentro de nuestros inmuebles, no solo para cumplir con la normativa, sino para contribuir activamente al bienestar de las comunidades donde operamos. Reconocer y asegurar este derecho fundamental es el cimiento para cualquier conversación sobre la asignación y gestión de los recursos hídricos para usos no domésticos, sentando un precedente de equidad.
Gestión Hídrica Eficiente y Sostenible: La Nueva Frontera de la Rentabilidad Inmobiliaria
La ley busca, con acierto, promover una gestión eficiente y sostenible del recurso hídrico. Esto trasciende la mera conservación; se trata de una transformación cultural y operativa. En el contexto de 2025, con los avances tecnológicos disponibles, la eficiencia hídrica no es un costo, sino una inversión estratégica con un claro retorno de inversión sostenible.
Estamos hablando de la implementación generalizada de sistemas de monitoreo inteligente (IoT) para la detección temprana de fugas, la optimización de sistemas de riego en desarrollos con áreas verdes, y la adopción de tecnologías de vanguardia en tratamiento de aguas grises y negras para su reutilización en procesos no potables. Las propiedades gestionadas por FIBRAs, muchas de ellas certificadas bajo estándares como LEED o EDGE, ya lideran en la incorporación de estas soluciones. La nueva ley debe catalizar la adopción de estas mejores prácticas a una escala mucho mayor, fomentando el diseño y la construcción de infraestructura verde urbana y edificios de bajo consumo hídrico que se conviertan en el estándar, no en la excepción. La sustentabilidad hídrica corporativa no solo reduce costos operativos, sino que también mejora la valuación de los activos y atrae a inversores con criterios ESG (Environmental, Social, Governance) cada vez más estrictos.
Mecanismos Modernos para la Asignación y Transmisión de Derechos: Dinamizando el Mercado Hídrico con Responsabilidad
Un aspecto crucial que AMEFIBRA ha subrayado es la necesidad de incorporar mecanismos claros para la transmisión de derechos de agua. Este tema, a menudo polémico, es vital para la planeación estratégica a largo plazo y la eficiencia económica. Un marco que permita la transferencia regulada y transparente de derechos de uso de agua puede ser una herramienta poderosa para reasignar el recurso hacia usos de mayor valor social y económico, especialmente en un contexto de escasez creciente.
Es fundamental diseñar estos mecanismos con salvaguardias robustas que impidan la especulación y, sobre todo, que garanticen que el derecho humano al agua no se vea comprometido. Sin embargo, en un entorno dinámico de desarrollo de proyectos inmobiliarios y crecimiento industrial, la rigidez en la asignación de permisos hídricos puede ahogar la inversión y el empleo. Mecanismos flexibles, transparentes y supervisados, que consideren las particularidades regionales y sectoriales, son esenciales para acompañar el crecimiento urbano sostenible y la expansión de la capacidad productiva del país, minimizando el impacto ambiental del desarrollo inmobiliario. La certeza en la disponibilidad hídrica futura es un factor clave en cualquier análisis de riesgo inversión para proyectos de gran escala.
Claridad Regulatoria y Certeza Jurídica: La Base de la Confianza Inversora
La claridad regulatoria para operadores y usuarios es otro pilar fundamental que esta nueva ley debe asegurar. En mi experiencia, uno de los mayores frenos a la inversión en México ha sido, en ocasiones, la ambigüedad o la inconsistencia en los marcos normativos. Cuando hablamos de un recurso tan vital como el agua, la incertidumbre se traduce directamente en riesgo, y el riesgo eleva el costo del capital.
Una Ley General de Aguas que establezca directrices inequívocas sobre los derechos y obligaciones, los procedimientos de concesión, los mecanismos de supervisión y las sanciones, brindará la certidumbre jurídica indispensable para que las FIBRAs inmobiliarias y otros grandes inversionistas planifiquen a largo plazo. Esto no solo facilita el cumplimiento normativo, sino que también estimula la inversión en tecnologías y procesos más eficientes, sabiendo que el marco legal es estable y predecible. La armonización de normativas a nivel federal, estatal y municipal es un desafío, pero también una enorme oportunidad para simplificar y agilizar los procesos, liberando así el potencial de la infraestructura inmobiliaria resiliente en distintas regiones del país.
Mecanismos para un Cumplimiento Normativo Facilitado y Procesos Modernos
Acompañar el crecimiento de las ciudades y la operación de la infraestructura inmobiliaria requiere procesos modernos que sean ágiles y eficientes. La ley debe sentar las bases para la digitalización de trámites, la estandarización de criterios y la formación de capacidades en los entes reguladores. La burocracia excesiva o la falta de recursos técnicos en las autoridades locales y regionales pueden obstaculizar incluso la normativa mejor intencionada.
El sector privado, a través de sus profesionales y la experiencia acumulada en la gestión de proyectos complejos, puede aportar mucho en el diseño de estos procesos. Desde AMEFIBRA, siempre hemos promovido la capacitación y el uso de herramientas tecnológicas avanzadas para la gestión ambiental de nuestros activos. La nueva ley debe ser un motor para la adopción de estas prácticas en todo el ecosistema hídrico nacional, facilitando un cumplimiento normativo que no sea una carga, sino un impulsor de la sostenibilidad.
La Colaboración Multisectorial: Clave para Elevar Estándares y Generar Soluciones Innovadoras
El desafío del agua es demasiado grande para ser abordado por un solo actor. La colaboración efectiva entre autoridades de los tres niveles de gobierno, el sector privado, la academia y las comunidades es indispensable para elevar los estándares de uso responsable del agua en México. Las FIBRAs, como vehículos de fondos de inversión inmobiliaria con un horizonte a largo plazo y una responsabilidad fiduciaria, tienen un incentivo natural para invertir en soluciones hídricas de vanguardia que beneficien tanto a sus activos como a las poblaciones circundantes.
Esta sinergia puede traducirse en proyectos conjuntos de infraestructura hídrica, programas de concientización comunitaria, desarrollo de nuevas tecnologías de tratamiento y reúso, e incluso en la creación de fondos para la gestión de recursos hídricos a nivel regional. Las alianzas público-privadas pueden desbloquear capital y experiencia que de otra manera no estarían disponibles, acelerando la transición hacia un modelo de sustentabilidad hídrica que asegure el futuro para las próximas generaciones. La planeación urbana sostenible debe ser un esfuerzo colectivo, donde la voz de todos los actores sea escuchada y valorada.
Aprovechamiento de Agua Pluvial: Diversificando las Fuentes y Reduciendo la Presión
Un componente esencial de una estrategia hídrica robusta en 2025 es el aprovechamiento de agua pluvial para fines distintos al doméstico. Ciudades como la Ciudad de México, Guadalajara o Monterrey, que enfrentan desafíos hídricos cada vez más agudos, pueden beneficiarse enormemente de la recolección y tratamiento de agua de lluvia. Para el sector inmobiliario, esto representa una oportunidad significativa. Las grandes cubiertas de naves industriales, centros comerciales y edificios corporativos son superficies ideales para la captación de este recurso.
La inversión en sistemas de captación y almacenamiento de agua pluvial no solo disminuye la presión sobre el abasto tradicional, sino que también ofrece una fuente de agua complementaria y resiliente para usos como riego de jardines, sanitarios, procesos industriales o incluso para el enfriamiento de sistemas de aire acondicionado. Incentivar estas prácticas a través de la ley y otros mecanismos fiscales o regulatorios puede impulsar la creación de infraestructura sostenible a gran escala, generando un impacto positivo tanto ambiental como económico. Al reducir la dependencia de fuentes externas, los desarrollos inmobiliarios ganan en autonomía y resiliencia frente a posibles racionamientos o interrupciones en el suministro.
Las FIBRAs: Pioneras en la Implementación de Prácticas Hídricas Sostenibles
En AMEFIBRA, nuestro compromiso va más allá del reconocimiento legislativo. Reafirmamos nuestra voluntad de seguir colaborando de manera proactiva y responsable con las autoridades federales, estatales y municipales. Nuestro sector, con 15 FIBRAs representando 30 millones de m² de área bruta rentable y 8 millones de m² certificados, está en una posición única para ser un catalizador del cambio.
Hemos demostrado que la eficiencia hídrica en edificios y la gestión de recursos hídricos no son solo ideales ambientales, sino componentes cruciales de una estrategia de rendimiento inmobiliario a largo plazo. Invertimos en tecnologías de ahorro de agua, promovemos la reutilización, y nuestros gestores de propiedades están capacitados en las mejores prácticas operativas. Estas acciones no solo benefician a nuestros inversores a través de la reducción de costos operativos y la valorización de activos, sino que también contribuyen directamente al bienestar de los usuarios y al desarrollo económico resiliente del país.
Para nosotros, este ejercicio de apertura en la legislación hídrica representa un paso trascendental hacia un futuro más seguro, transparente y sostenible para México. Un futuro donde la certidumbre hídrica sea un motor de inversión inmobiliaria y no una barrera; donde cada gota de agua sea gestionada con la máxima responsabilidad y visión a largo plazo.
Una Invitación al Futuro Hídrico de México
La construcción de un futuro hídrico seguro y próspero para México es una tarea que nos convoca a todos. La nueva Ley General de Aguas (2025), con su énfasis en el derecho humano al agua, la gestión sostenible y la claridad regulatoria, sienta las bases para esta transformación. Desde la experiencia de una década en el sector inmobiliario de capital público, reitero el compromiso de AMEFIBRA de ser un socio estratégico en este camino.
Invitamos a todos los actores –inversores, desarrolladores, autoridades y ciudadanos– a sumarse a este esfuerzo colectivo. Exploremos juntos las oportunidades que esta nueva era hídrica presenta para la innovación, la inversión responsable y la construcción de un México más verde, próspero y resiliente. El tiempo de actuar es ahora; el futuro hídrico de nuestras ciudades y de nuestra economía depende de la visión y la colaboración que demostremos hoy.
