FIBRAS Inmobiliarias y la Ley General de Aguas 2025: Navegando la Certidumbre Hídrica para la Inversión Sostenible en México
En el dinámico panorama económico de México en 2025, el sector inmobiliario se encuentra en una encrucijada crítica, donde la vitalidad de la inversión y el desarrollo se entrelaza ineludiblemente con la gestión y disponibilidad del recurso hídrico. Las Fibras Inmobiliarias (FIBRAS), pilares fundamentales de la infraestructura y el crecimiento económico del país, no son ajenas a esta realidad. Con una contribución que supera el 4.5% al Producto Interno Bruto nacional, la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra) ha alzado la voz, enfatizando la necesidad imperativa de un marco regulatorio claro y robusto en la implementación de la Ley General de Aguas, crucial para asegurar la certidumbre hídrica que impulse proyectos sostenibles y atractivos para la inversión en bienes raíces México. Como expertos con más de una década en el sector, comprendemos que la forma en que esta nueva legislación se articule e implemente no solo definirá el futuro del desarrollo inmobiliario sino que también marcará la pauta para la resiliencia económica y la sostenibilidad a largo plazo.
El Escenario Hídrico de México en 2025: Un Reto Ineludible para el Sector Inmobiliario
El año 2025 nos encuentra en un punto de inflexión hídrico. El cambio climático, el crecimiento demográfico acelerado y una urbanización sin precedentes han exacerbado la escasez de agua en diversas regiones de México. Ciudades clave como Monterrey, la Zona Metropolitana del Valle de México y estados del Bajío o del norte, enfrentan desafíos hídricos cada vez más agudos, convirtiendo la disponibilidad y gestión del agua en un factor determinante para la viabilidad de cualquier nuevo proyecto inmobiliario. Ya no es una consideración secundaria; el acceso seguro y eficiente al agua se ha transformado en un pre-requisito fundamental para la factibilidad de la infraestructura hídrica urbana y la planificación estratégica.
Desde una perspectiva de desarrollo sostenible inmobiliario, esta situación demanda un cambio de paradigma. Los inversionistas y desarrolladores no solo evalúan la rentabilidad financiera, sino también el análisis de riesgo hídrico inmobiliario como parte integral de su diligencia debida. Un proyecto con un suministro de agua incierto o dependiente de infraestructuras obsoletas se percibe como un activo de alto riesgo, lo que impacta directamente el rendimiento FIBRAS y la atracción de capital. Las FIBRAS, al ser vehículos de inversión a largo plazo con extensos portafolios, son particularmente sensibles a estas dinámicas. Su compromiso con la sostenibilidad ya no es meramente una cuestión de imagen, sino una estrategia esencial para salvaguardar el valor de sus activos y garantizar una operatividad continua frente a un futuro hídrico cada vez más incierto. El sector busca no solo adaptarse, sino liderar la transformación hacia un modelo más consciente y eficiente en el uso del agua.
La Nueva Ley General de Aguas: Entre el Derecho Humano y la Certidumbre para la Inversión
La discusión y eventual implementación de la Ley General de Aguas en México representa un momento crucial. Reconocemos plenamente que la legislación se cimienta sobre el principio inalienable del derecho humano al agua, un pilar fundamental para el bienestar de la población y una visión socialmente responsable que el sector inmobiliario, a través de Amefibra, comparte y celebra. Sin embargo, desde la perspectiva de la inversión inmobiliaria, es igualmente vital que esta ley forje un equilibrio donde el cumplimiento de este derecho fundamental coexista con un marco de certidumbre hídrica que fomente, en lugar de inhibir, el desarrollo y la inversión productiva.
El desafío radica en traducir principios loables en mecanismos operativos claros y predecibles. Las FIBRAS, como grandes operadores de activos, requieren claridad regulatoria para operadores y usuarios que evite ambigüedades, discrecionalidades excesivas o procesos burocráticos engorrosos. Necesitamos un sistema que defina con precisión los mecanismos para la transmisión de derechos con planeación estratégica para el uso del agua, garantizando que los proyectos con un impacto económico y social positivo puedan acceder a los recursos hídricos necesarios de manera transparente y eficiente. La ley debe establecer pautas claras para una gestión eficiente y sostenible del agua, promoviendo tecnologías de vanguardia y prácticas de conservación en todos los niveles del desarrollo y la operación.
Además, es imperativo que la normativa contemple las particularidades geográficas y climáticas del país, ofreciendo facilidades para el cumplimiento normativo en distintas regiones. Un enfoque unificado sin considerar las diferencias locales puede generar fricciones y obstaculizar el desarrollo inmobiliario en zonas con desafíos únicos. Los procesos modernos acordes al crecimiento urbano y la infraestructura inmobiliaria son esenciales; la digitalización, la agilidad en la obtención de permisos y la integración de la planificación hídrica en los planes de desarrollo urbano son elementos que no pueden pasarse por alto. Solo con estas bases sólidas podremos asegurar que la Ley General de Aguas cumpla su propósito social sin comprometer la capacidad del sector para generar riqueza, empleo y espacios de calidad, al tiempo que atrae inversión en bienes raíces México de alto valor.
FIBRAS: Motores de la Economía y Líderes en Sostenibilidad Hídrica
Las FIBRAS son mucho más que meros receptores de inversión; son catalizadores económicos y, cada vez más, protagonistas en la agenda de sostenibilidad. Su peso del 4.5% en el PIB nacional subraya su rol irremplazable en la generación de empleo, la infraestructura y la atracción de capital. El valor de sus portafolios, que supera los 2,000 propiedades y 30 millones de metros cuadrados de área bruta rentable, abarca segmentos vitales como naves industriales, centros comerciales, oficinas, hoteles, hospitales y escuelas. Cada uno de estos segmentos tiene requerimientos hídricos específicos y, a su vez, un potencial enorme para implementar soluciones innovadoras.
Es precisamente en este contexto donde las FIBRAS están demostrando un liderazgo proactivo en materia de eficiencia hídrica en edificios. Lejos de ser pasivas, las empresas agrupadas en Amefibra están invirtiendo significativamente en tecnologías y procesos que minimizan el consumo de agua y promueven su reutilización. Esto incluye la implementación de sistemas avanzados de tratamiento de aguas grises y negras para usos no potables, la instalación de accesorios de bajo flujo, la optimización de sistemas de riego en áreas verdes y, crucialmente, el aprovechamiento de agua pluvial para usos no domésticos. Estas iniciativas no solo responden a una creciente conciencia ambiental sino que también se traducen en ahorros operativos significativos, impactando positivamente el rendimiento FIBRAS a largo plazo.
El enfoque en el ESG inmobiliario (Environmental, Social, and Governance) es cada vez más pronunciado. Las FIBRAS están buscando activamente certificaciones ambientales como LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) o EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies), que incluyen rigurosos criterios de conservación del agua. Esto no solo mejora la reputación y el valor de los activos, sino que también facilita el acceso a financiamiento inmobiliario verde, una fuente de capital que privilegia proyectos con un sólido desempeño ambiental y social. La colaboración entre autoridades, sector privado y comunidades para elevar estándares de uso responsable del agua es una prioridad constante, fomentando el intercambio de mejores prácticas y la implementación de soluciones conjuntas que beneficien a todos los actores. En este escenario, las FIBRAS no solo consumen agua, sino que actúan como laboratorios de innovación y promotores de una gestión del agua más inteligente y sostenible en el entorno construido. La inversión en tecnologías ahorro agua construcción se ha vuelto una ventaja competitiva y un diferenciador clave en el mercado de 2025.
Hacia un Futuro Hídrico Sostenible: Propuestas y Perspectivas del Experto
Desde mi experiencia en el sector, el camino hacia un futuro hídrico sostenible en México para el sector inmobiliario se pavimenta con tres pilares fundamentales: planeación estratégica, colaboración público-privada e innovación tecnológica. No podemos permitirnos soluciones a corto plazo frente a un desafío estructural.
En cuanto a la planeación, la Ley General de Aguas debe ser un documento vivo, que se adapte y se mejore continuamente mediante el diálogo técnico y abierto. Es fundamental que la asignación y gestión de los recursos hídricos se realice con una visión de largo aliento, integrando proyecciones de crecimiento urbano, desarrollo industrial –especialmente con el auge del nearshoring México impacto inmobiliario– y las implicaciones del cambio climático. Necesitamos mapas de riesgo hídrico detallados por región, que informen la toma de decisiones de inversión y desarrollo, incentivando proyectos en zonas de menor estrés hídrico o que incorporen soluciones robustas de autosuficiencia. El análisis de riesgo hídrico inmobiliario debe ser un componente estándar en cualquier evaluación de factibilidad.
La colaboración es insustituible. Las FIBRAS, las autoridades federales, estatales y municipales, junto con la Conagua y las comunidades, deben formar mesas de trabajo permanentes. El intercambio de conocimientos, la identificación conjunta de problemáticas y la co-creación de soluciones son el motor de un cambio efectivo. Esto incluye el desarrollo de incentivos fiscales o regulatorios para aquellos proyectos que superen los estándares mínimos de eficiencia hídrica, así como la creación de fondos de inversión para infraestructura hídrica urbana que sean de beneficio mutuo.
Finalmente, la innovación tecnológica es nuestro aliado más poderoso. Desde sistemas avanzados de monitoreo de consumo en tiempo real, hasta nuevas membranas para el tratamiento de agua o técnicas de captación de niebla en zonas áridas, el sector inmobiliario debe ser un pionero en la adopción y fomento de estas soluciones. La inversión en I+D para el desarrollo de tecnologías ahorro agua construcción debe ser una prioridad tanto para el sector privado como para el gobierno. El agua regenerada y el aprovechamiento de agua pluvial deben dejar de ser alternativas para convertirse en la norma en muchos de nuestros desarrollos, especialmente en segmentos como naves industriales o complejos comerciales que tienen un alto consumo no potable. Es hora de ver el agua no solo como un insumo, sino como un recurso valioso que, con la inversión y gestión adecuadas, puede ser una ventaja competitiva.
Liderazgo y Adaptación en la Amefibra: Una Visión para 2026-2027 y Más Allá
La Amefibra, como voz unificada de las FIBRAS, se mantiene a la vanguardia de este debate crucial. La designación de Jorge Avalos Carpinteyro, director general de Fibra Monterrey, como su próximo presidente para el periodo 2026-2027, tras una trayectoria destacada como vicepresidente, es una clara señal del compromiso del sector con la continuidad y la adaptación. Avalos Carpinteyro, asumiendo el cargo el 1 de enero de 2026, hereda una organización robusta con 15 Fideicomisos, cuyo portafolio es un microcosmos de la economía nacional, con activos que dependen directamente de una sólida gestión del agua y de una certidumbre hídrica clara.
Su visión, de “seguir impulsando el crecimiento del sector de las Fibras para generar valor sostenible para inversionistas, inquilinos, desarrolladores y las comunidades”, resuena con la urgencia del momento. Esto implica no solo buscar la optimización de los rendimiento FIBRAS y la expansión de portafolios, sino también la profundización de los estándares de transparencia y mejores prácticas corporativas, con un enfoque particular en la sostenibilidad hídrica. Bajo su liderazgo, se espera que Amefibra fortalezca aún más su colaboración entre autoridades, sector privado y comunidades, promoviendo activamente las prácticas de eficiencia hídrica en los inmuebles y abogando por un marco regulatorio que sea justo, predecible y que incentive la inversión responsable. La diversidad de su portafolio, desde naves industriales que requieren agua para procesos, hasta centros comerciales y hoteles con grandes demandas de servicio, hace que el tema hídrico sea central para la estrategia de cada Fibra. El rol de Amefibra será vital para consolidar un frente unido que navegue los desafíos hídricos de México, transformándolos en oportunidades de inversión en bienes raíces México sostenibles y de alto impacto.
Invitación a la Acción: Forjando un Futuro Hídrico Sostenible para el Inmobiliario Mexicano
El futuro del sector inmobiliario en México está indisolublemente ligado a nuestra capacidad de gestionar el agua de manera inteligente, equitativa y sostenible. Las FIBRAS, como agentes clave de la economía y la infraestructura, están preparadas para ser parte activa de la solución, invirtiendo en eficiencia, adoptando tecnologías innovadoras y promoviendo las mejores prácticas en todo su portafolio.
Este es el momento de un diálogo constructivo y de acciones coordinadas. Invitamos a todos los actores –legisladores, autoridades gubernamentales, sector privado, la academia y la sociedad civil– a unirse a la Amefibra en este esfuerzo conjunto. Trabajar de la mano para establecer una Ley General de Aguas que, además de garantizar el derecho humano al vital líquido, proporcione la certidumbre hídrica necesaria para la inversión sostenible, es la única vía para construir un México próspero, resiliente y con un desarrollo inmobiliario verdaderamente sostenible en los años venideros. Su participación es crucial para asegurar que la inversión en bienes raíces continúe siendo un motor de crecimiento, garantizando que cada ladrillo que se coloque, cada comunidad que se construya, lo haga sobre cimientos firmes de sostenibilidad y responsabilidad hídrica. ¡Juntos, tracemos el camino hacia un futuro con agua para todos!
