Fibras Inmobiliarias: El Mandato de la Certidumbre Hídrica para la Inversión Sostenible en México 2025
En el horizonte de 2025, México se perfila como un polo de atracción para la inversión, impulsado por dinámicas globales y una robusta recuperación económica post-pandemia. Sin embargo, en medio de este panorama prometedor, emerge un desafío que redefine los cimientos de la planificación y el desarrollo: la gestión y disponibilidad del agua. Como experto con una década en el sector inmobiliario y financiero, he sido testigo de cómo la ecuación del desarrollo ha evolucionado, donde el acceso a recursos vitales se ha convertido en una métrica crítica de viabilidad para cualquier proyecto. En este contexto, la voz de las Fibras inmobiliarias (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) resuena con una urgencia innegable, demandando un marco regulatorio claro y predecible en la Ley General de Aguas que asegure la continuidad y el florecimiento de la inversión inmobiliaria sostenible en el país.
El 2025 no es solo un año en el calendario; es un punto de inflexión. La creciente urbanización, el cambio climático y una demanda hídrica cada vez más intensa han puesto en el centro del debate nacional la imperativa necesidad de una Ley General de Aguas 2025 que no solo garantice el derecho humano al agua, sino que también proporcione la certidumbre hídrica indispensable para el crecimiento económico. La Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra), un pilar fundamental en el mercado inmobiliario mexicano, ha sido enfática: el futuro de la infraestructura hídrica y su regulación impactará directamente la capacidad del sector para seguir siendo un motor del Producto Interno Bruto (PIB) nacional.
El Ecosistema Inmobiliario y la Vital Importancia del Agua
Las Fibras inmobiliarias representan una categoría de financiamiento inmobiliario sofisticada y vital para México. Agrupan un diversificado portafolio de activos –desde naves industriales de última generación y centros comerciales vibrantes, hasta modernos complejos de oficinas, hoteles, hospitales y escuelas–, sumando más de 2,000 propiedades y 30 millones de metros cuadrados de área bruta rentable. Estos fideicomisos, que anclan cerca del 4.5% del PIB nacional, no solo proveen espacios funcionales para la economía, sino que también generan empleos, atraen capital y fomentan la innovación en la construcción y gestión del agua.
La discusión legislativa en torno a la nueva Ley General de Aguas no es, por tanto, un asunto marginal para el sector, sino una cuestión de supervivencia y prosperidad. Cada proyecto, desde el más modesto desarrollo residencial hasta el parque industrial más ambicioso, depende intrínsecamente de una fuente de agua confiable y regulada. La falta de claridad regulatoria para operadores y usuarios en el acceso, uso y disposición del agua no solo introduce un riesgo inaceptable para los inversionistas, sino que también paraliza la capacidad de planificación a largo plazo, desincentivando la inversión REIT México en un momento crucial.
Diálogo y Visión: La Amefibra en la Construcción de un Futuro Hídrico
Amefibra ha reconocido la apertura al diálogo por parte del gobierno, encabezado por la presidenta Claudia Sheinbaum Pardo, así como las mesas de trabajo con legisladores y el equipo de la Comisión Nacional del Agua (Conagua). Esta interacción es fundamental para asegurar que la perspectiva del sector privado, especialmente de aquellos que impulsan la economía de México a través del ladrillo y el cemento, sea incorporada en la Ley. La Asociación celebra que la discusión ponga en el centro el derecho humano al agua, un principio irrenunciable para el bienestar social. Sin embargo, enfatiza que este derecho debe ser equilibrado con la necesidad de un marco que permita el desarrollo sostenible y la expansión de portafolios inmobiliarios con certeza.
El proceso de votación de la Ley General de Aguas y las reformas a la Ley Nacional de Aguas (LAN) –un paquete que integra más de 50 modificaciones– busca actualizar un sistema de gestión hídrica que, en muchas regiones, ha quedado obsoleto frente a las demandas actuales. Es aquí donde la experiencia de la Amefibra se vuelve invaluable. Su compromiso con las autoridades federales, estatales y municipales para fortalecer prácticas de eficiencia hídrica en sus inmuebles es un testimonio de su visión proactiva. Las Fibras, con su vasta experiencia en la operación de grandes complejos, son actores clave para implementar soluciones innovadoras y responsables en el uso responsable del agua.
Pilares para un Marco Hídrico Moderno y Competitivo
Desde la trinchera de la inversión inmobiliaria en México, Amefibra ha delineado los pilares esenciales que un marco regulatorio hídrico moderno debe promover para garantizar la sustentabilidad inmobiliaria y atraer capital:
Protección y Priorización del Derecho Humano al Agua: La nueva legislación debe establecer mecanismos claros que garanticen este derecho fundamental sin comprometer la capacidad de desarrollo económico esencial para la generación de recursos y servicios que lo sostienen. Un equilibrio entre el uso doméstico y las necesidades productivas es la clave para la seguridad hídrica a largo plazo.
Gestión Eficiente y Sostenible del Recurso: Es imperativo transitar hacia un modelo que promueva la innovación tecnológica. Esto incluye la implementación de sistemas avanzados de tratamiento de aguas residuales para su reutilización en usos no potables, la inversión en infraestructura para la captación y almacenamiento de agua de lluvia, y la adopción de tecnologías inteligentes que optimicen el consumo en edificios y parques industriales. La tecnología de tratamiento de agua se perfila como una inversión de capital estratégica.
Mecanismos Claros para la Transmisión de Derechos con Planeación Estratégica: La transmisión de derechos de agua es un componente crítico para la planeación de proyectos a largo plazo. Un sistema transparente, ágil y predecible para la asignación, cesión y uso de concesiones de agua es fundamental. Esto evita la especulación, reduce la burocracia y facilita la planificación estratégica de la inversión, garantizando que el capital se dirija a donde se necesita con seguridad jurídica.
Claridad Regulatoria para Operadores y Usuarios: La ambigüedad en las normas es el enemigo de la inversión. La Ley debe ser un faro de claridad, estableciendo reglas unívocas sobre derechos y obligaciones, tarifas, sanciones y procesos de cumplimiento. Esto reduce los riesgos legales y financieros, animando a las fibras de inversión a desplegar más capital.
Facilidades para el Cumplimiento Normativo en Distintas Regiones: México es un país de contrastes geográficos y hídricos. Una legislación que contemple la diversidad regional, ofreciendo mecanismos flexibles pero estrictos para el cumplimiento, es vital. Esto implica considerar las particularidades de cada cuenca y las capacidades de los distintos niveles de gobierno.
Procesos Modernos Acordes al Crecimiento Urbano y la Infraestructura Inmobiliaria: Las normativas no pueden permanecer estáticas ante un país en constante evolución. La Ley debe incorporar procesos ágiles para la evaluación y aprobación de proyectos, así como para la actualización de permisos, que estén alineados con la rapidez del desarrollo urbano sostenible y la expansión de la infraestructura inmobiliaria moderna.
Colaboración Multi-Actor para Elevar Estándares de Uso Responsable del Agua: La gobernanza del agua es un esfuerzo colectivo. La Ley debe sentar las bases para una colaboración efectiva entre autoridades, el sector privado, la academia y las comunidades. Fomentar la investigación, el intercambio de mejores prácticas y la participación ciudadana activa es clave para una cultura de uso eficiente y consciente.
Aprovechamiento Integral de Agua Pluvial para Usos No Domésticos: Dada la variabilidad climática, la captación de agua de lluvia no es solo una opción, sino una necesidad. La legislación debe incentivar, y en algunos casos exigir, la implementación de sistemas de recolección pluvial para usos no potables en grandes desarrollos. Esta medida no solo alivia la presión sobre las fuentes de abastecimiento, sino que también ofrece una solución de agua resiliente para la operación de los inmuebles.
El Liderazgo de Amefibra: Hacia una Nueva Era de Sostenibilidad
La consolidación de estas directrices cobra aún más relevancia con el reciente cambio en la presidencia de Amefibra. Tras un proceso de votación el 1 de diciembre, Jorge Avalos Carpinteyro, actual director general de Fibra Monterrey y exvicepresidente, ha sido designado presidente para el periodo 2026-2027, asumiendo el cargo el 1 de enero de 2026 en sustitución de Salvador Daniel Kabbaz Zaga. Este relevo en el liderazgo llega en un momento estratégico, y las palabras de Ávalos resuenan con la visión de un sector que busca la generación de valor sostenible para inversionistas.
“Nuestro sector juega un papel fundamental en el desarrollo económico del país y en la consolidación de estándares de transparencia y mejores prácticas corporativas. Mi visión será seguir impulsando el crecimiento del sector de las Fibras para generar valor sostenible para inversionistas, inquilinos, desarrolladores y las comunidades”, comentó Ávalos. Esta declaración subraya el compromiso de Amefibra no solo con la rentabilidad financiera, sino también con los criterios ESG (ambientales, sociales y de gobernanza), donde la gestión de riesgos hídricos propiedades ocupa un lugar preeminente. Las Fibras están posicionadas para liderar la adopción de bonos verdes inmobiliarios y otras estrategias de inversión inmobiliaria 2025 que prioricen la sostenibilidad.
El Futuro de la Inversión y la Responsabilidad Compartida
La problemática del agua en México es compleja y multifacética, pero la oportunidad de transformarla en un motor de desarrollo es real. Las Fibras, con su capacidad de inversión y su compromiso con la eficiencia operativa, están listas para ser parte de la solución. Sin embargo, su potencial solo puede ser plenamente liberado bajo un marco regulatorio que celebre la inversión, en lugar de obstaculizarla. La planeación urbana sostenible requiere que todos los actores, desde el gobierno hasta el sector privado y la sociedad civil, trabajen en conjunto para edificar un futuro donde el agua sea un recurso administrado con sabiduría y equidad.
La nueva Ley General de Aguas 2025 tiene el potencial de ser un faro para las futuras generaciones, demostrando cómo un país puede balancear sus necesidades de desarrollo con la conservación de sus recursos más preciados. Las Fibras inmobiliarias México están no solo pidiendo reglas claras, sino ofreciendo su experiencia y capacidad para construir un camino hacia la prosperidad hídrica que beneficie a todos los mexicanos. La inversión inmobiliaria sustentable no es una opción, sino una necesidad ineludible para el México de 2025 y más allá.
Invitación a la Acción:
El momento de actuar es ahora. Como actores clave en el desarrollo económico y la configuración de nuestras ciudades, es imperativo que tanto inversionistas como desarrolladores inmobiliarios, así como la sociedad en general, nos involucremos activamente en este diálogo. Conozcamos la propuesta de Ley General de Aguas, demandemos la claridad y la certidumbre que nuestro país necesita, y comprometámonos con las mejores prácticas de eficiencia hídrica. La seguridad hídrica es la base de un futuro próspero para todos. Conversemos, innovemos y construyamos juntos el marco que asegure que cada gota cuente, y que cada inversión fructifique en un México con agua para todos.
