La Quimera de la Vivienda Pública: Lecciones Inmobiliarias desde la Experiencia de una Década
La búsqueda de soluciones al déficit habitacional es una constante global, un desafío que trasciende fronteras y sistemas políticos. En México, como en muchos otros países, el acceso a una vivienda digna y asequible sigue siendo una asignatura pendiente para millones de personas. En este contexto, la idea de una empresa pública de vivienda emerge periódicamente como una panacea, una solución estatal que promete resolver de raíz una problemática multifactorial. Sin embargo, mi experiencia de más de una década en la consultoría inmobiliaria me ha enseñado que la realidad es mucho más compleja, y que la implementación de una empresa pública de vivienda, si bien noble en su intención, está plagada de obstáculos sistémicos que a menudo la condenan al fracaso si no se aborda con una estrategia integral y pragmática.
Recientemente, el lanzamiento de Casa 47 en España, presentada como una ambiciosa empresa pública de vivienda, generó un intenso debate en el sector inmobiliario global. Su propósito, capitalizar activos para generar oferta habitacional, resonaba con las necesidades de muchos mercados. No obstante, las voces expertas no tardaron en calificarla, con una crudeza notable, como un “bluf”, una iniciativa con un nombre atractivo pero con escasas probabilidades de éxito. Esta crítica, que puede parecer dura, encierra profundas verdades sobre los desafíos inherentes a la gestión estatal de un sector tan dinámico y capitalizado como el inmobiliario. Analizar este caso y sus fundamentos nos ofrece valiosas lecciones aplicables a cualquier mercado emergente o consolidado, incluido el mexicano, que contemple la creación o expansión de una empresa pública de vivienda.
El Lastre de los Activos Tóxicos: Una Carga Desde el Inicio
Uno de los puntos de quiebre fundamentales en el modelo de Casa 47 fue su cimentación sobre una cartera de 40,000 viviendas y suelo para 55,000 unidades, heredadas de la Sareb, el conocido “banco malo” español. Estos activos, provenientes de un rescate bancario tras la Gran Recesión, representan un legado complejo. Desde una perspectiva de consultoría inmobiliaria de alto nivel, la adquisición de activos subóptimos es una estrategia que puede generar valor, pero requiere una gestión extremadamente sofisticada, una visión a largo plazo y una capacidad de inversión considerable para su rehabilitación y puesta en valor.
El problema central, como bien señalaron los expertos, es que gran parte de estos activos de Sareb se encuentran en “zonas donde no hay demanda”. Esto no es un detalle menor; es una sentencia de muerte para cualquier proyecto de desarrollo inmobiliario. El mercado inmobiliario es, en esencia, una ecuación de oferta y demanda, intrínsecamente ligada a la ubicación. Lo que se vendió rápido y a buen precio fueron las propiedades en ubicaciones estratégicas, con buena infraestructura y perspectivas económicas. Lo que queda, el remanente, suelen ser inmuebles en áreas periféricas, con escasos servicios, conectividad deficiente o en poblaciones con poca o nula actividad económica.
Una empresa pública de vivienda que nace con un inventario de este tipo no solo enfrenta el reto de vender o arrendar propiedades indeseables, sino que también incurre en costos de mantenimiento, seguridad y gestión que merman su capital operativo. Este es un error recurrente en iniciativas similares: la creencia de que cualquier propiedad “recuperada” es automáticamente una solución. En realidad, un activo inmobiliario sin demanda es un pasivo, y para transformarlo en valor, se requieren estrategias de desarrollo urbano innovadoras, a menudo más allá de las capacidades y mandatos de una entidad pública tradicional. Para México, donde hemos visto periodos de desarrollo habitacional en la periferia sin la infraestructura adecuada, esta lección es vital al considerar cualquier nueva empresa pública de vivienda.
La Inercia Burocrática y la Falta de Agilidad Operativa
Más allá de la calidad de sus activos, el modelo de gestión propuesto para Casa 47 también levantó cejas entre los profesionales del sector. La herencia de una plantilla de la antigua empresa pública de suelo Sepes, con prácticas como el teletrabajo de tres días a la semana y la ausencia de jornadas vespertinas, fue un foco de crítica. Aunque el teletrabajo es una realidad en 2025 y una herramienta de eficiencia, la percepción de inmovilismo y falta de dinamismo es un golpe bajo para cualquier empresa pública de vivienda que aspire a ser un actor relevante en el mercado.
El sector privado, particularmente en el ámbito inmobiliario, opera bajo una lógica de agilidad, respuesta rápida al mercado y optimización de recursos. La lentitud burocrática, los procesos de toma de decisiones jerárquicos y la aversión al riesgo suelen ser sellos distintivos de las entidades públicas. Una empresa pública de vivienda necesita ser un motor, no un freno. Debe ser capaz de ejecutar proyectos con eficiencia, adaptarse a las fluctuaciones del mercado y competir en igualdad de condiciones con el sector privado, o mejor aún, complementarlo.
La dificultad para encontrar un gestor externo adecuado para la cartera de Casa 47, debido a un concurso “anti-fondos” que prioriza entidades sociales, ONG o empresas de lucro limitado, subraya otra limitación. Si bien la intención de apoyar a entidades con un fin social es loable, la gestión de 40,000 viviendas es una tarea de enorme complejidad que requiere una gestión de carteras inmobiliarias especializada, una infraestructura tecnológica robusta y un equipo con profunda experiencia en el ciclo de vida de los activos inmobiliarios. Las empresas con “lucro limitado” o las ONG, por su propia naturaleza y estructura, rara vez poseen la escala o la experiencia para una operación de esta magnitud. Esta restricción ahoga la posibilidad de atraer a los mejores talentos y operadores del mercado, condenando a la empresa pública de vivienda a una gestión subóptima desde su origen.
Los Pilares del Problema de Vivienda: Más Allá de una Empresa Estatal
Los desafíos que enfrenta una empresa pública de vivienda como Casa 47 son, en muchos sentidos, un reflejo de los problemas estructurales que asolan el mercado de la vivienda en España y que encuentran ecos evidentes en México. Desde mi perspectiva, los tres problemas fundamentales que impiden una solución a corto plazo son:
Escasez de Suelo Finalista: Este es, sin duda, el cuello de botella más crítico. La falta de terreno apto para construir, con la calificación urbanística adecuada y los servicios básicos instalados, es un problema endémico. En México, ciudades como CDMX, Guadalajara o Monterrey experimentan una presión creciente por el suelo, donde las reservas se agotan y la expansión vertical enfrenta resistencia. La parálisis en la producción de suelo durante crisis pasadas tiene un efecto dominó que se extiende por años. Desarrollar suelo finalista es un proceso largo y costoso, que requiere una visión a largo plazo, inversión en infraestructura y una tramitación ágil. Una empresa pública de vivienda puede adquirir suelo, pero si no se acelera la transformación del suelo rústico en urbanizable y se simplifican los procesos, la oferta seguirá siendo insuficiente. Las estrategias de desarrollo urbano deben enfocarse en la planeación a largo plazo y en la creación de bancos de suelo estratégico.
Problemas Regulatorios y Burocracia Asfixiante: La “lentitud endémica en la planificación urbanística” y la “incapacidad de las administraciones por el celo que tienen de regular y proteger” son frases que resuenan profundamente en el contexto mexicano. Los permisos de construcción, las licencias, las normativas ambientales y de uso de suelo a menudo se convierten en un laberinto para los desarrolladores. Cada etapa, cada revisión, cada sello, añade tiempo y costo a los proyectos. Esta maraña regulatoria no solo desincentiva la inversión privada, sino que también estrangula cualquier iniciativa de una empresa pública de vivienda. La simplificación administrativa, la digitalización de trámites y una coordinación interinstitucional efectiva son imperativos para agilizar la producción de vivienda. La asesoría legal inmobiliaria es a menudo el único camino para navegar estas complejidades, un lujo que incrementa el costo final de la vivienda.
Costos de Construcción y Escasez de Mano de Obra: El aumento en el precio de los materiales de construcción, impulsado por cadenas de suministro globales volátiles y factores inflacionarios, es una realidad ineludible en 2025. A esto se suma la escasez de mano de obra cualificada, desde obreros especializados hasta ingenieros y arquitectos con experiencia en nuevas tecnologías. La construcción de vivienda en México enfrenta estos retos constantemente. Esta dualidad de costos crecientes y escasez de talento encarece la vivienda y alarga los plazos de entrega. Para una empresa pública de vivienda, esto significa que cada unidad construida es más cara, reduciendo su capacidad para ofrecer precios asequibles o afectando su rentabilidad y sostenibilidad a largo plazo. La adopción de tecnología proptech y métodos de construcción industrializados podría ofrecer eficiencias, pero requiere inversión y capacitación significativas.
Estos tres problemas, interconectados, no se resuelven de la noche a la mañana. La escasez de suelo, por ejemplo, no se subsana en dos o tres años; la planificación urbanística es un proceso que se mide en décadas. Cualquier pretensión de una solución a corto plazo por parte de una empresa pública de vivienda sin atacar estas raíces profundas está condenada a ser, efectivamente, un “bluf”.
Más Allá de la Solución Inmediata: Una Visión de Largo Plazo
Los profesionales del sector no solo critican las fallas de modelos como Casa 47, sino que también proponen alternativas. La densificación urbana es un camino viable: permitir construcciones en altura en zonas con demanda, o la subdivisión de propiedades de gran tamaño en unidades más pequeñas. Estas medidas podrían generar miles de viviendas adicionales en plazos relativamente cortos (12-24 meses), sin necesidad de expandir el perímetro urbano. En ciudades mexicanas con un vasto parque habitacional de casas grandes unifamiliares, especialmente en zonas centrales que se han despoblado, la reconversión y subdivisión podría ser una estrategia inteligente para una empresa pública de vivienda o para programas de vivienda asequible.
Asimismo, es crucial optimizar el uso del suelo. Desperdiciar grandes extensiones de terreno en promociones de muy baja densidad, cuando la escasez de suelo es un problema apremiante, es una política insostenible. Se necesitan normativas que promuevan la eficiencia en el uso del suelo, combinando áreas verdes y equipamiento con desarrollos de densidad adecuada para maximizar la oferta habitacional.
La Colaboración Público-Privada: El Puente Indispensable
Quizás la crítica más punzante y relevante para México es la “demonización” del sector privado y de los inversores. Existe una narrativa, en ocasiones populista, que etiqueta a los desarrolladores e inversores inmobiliarios como meros especuladores. Esta percepción errónea, que a menudo cala hondo en la sociedad, no solo es injusta sino contraproducente para resolver el problema de la vivienda.
Como experto con años en el sector, puedo asegurar que invertir no es especular; es asumir riesgos calculados, movilizar capital, generar empleo y contribuir al desarrollo económico de un país. Los fondos de inversión inmobiliaria, los desarrolladores y las consultoras inmobiliarias traen consigo no solo capital, sino también experiencia, eficiencia operativa y capacidad de innovación.
Para encontrar soluciones viables, es imperativo reforzar la colaboración público-privada. Fórmulas como la cesión de suelo público para desarrollo privado con condiciones de vivienda asequible, o la financiación privada de proyectos de infraestructura y equipamiento para vivienda social, han demostrado su eficacia en diversas latitudes. Sin la participación activa del capital y la experiencia privada, el reto de la vivienda es simplemente inabordable para cualquier gobierno o empresa pública de vivienda.
España, y por extensión México, compite globalmente por atraer inversión inmobiliaria. Si un país no ofrece un marco de seguridad jurídica, reglas claras y una actitud pro-inversión, el capital simplemente se irá a otros mercados más atractivos. Necesitamos “ponernos guapos”, como se dijo en el encuentro de consultoras, para que la rentabilidad inmobiliaria y las oportunidades de inversión en bienes raíces sean atractivas y fluyan hacia la solución del problema de vivienda.
Lecciones para México y el Futuro de la Vivienda Pública
El caso de Casa 47 es un poderoso recordatorio de que las soluciones mágicas no existen en el complejo mundo inmobiliario. Para México, la implementación de una empresa pública de vivienda o la revitalización de instituciones existentes como INFONAVIT y FOVISSSTE, debe aprender de estas experiencias internacionales.
Mi década de experiencia en el mercado me dice que cualquier iniciativa de vivienda social en México debe ser estratégica y evitar las trampas de la ineficiencia y la falta de alineación con el mercado. Aquí mis conclusiones clave para México:
Auditoría de Activos y Demanda Real: Antes de lanzar cualquier nueva empresa pública de vivienda, es crucial realizar una auditoría exhaustiva de los activos existentes (terrenos, propiedades abandonadas, etc.) y una rigurosa evaluación de la demanda de vivienda en áreas específicas (ej. crisis de vivienda CDMX, desarrollos de vivienda Guadalajara, inversión inmobiliaria Monterrey). No se trata de cuántas propiedades se tienen, sino de cuántas son útiles y deseables.
Agilidad y Profesionalización de la Gestión: Una empresa pública de vivienda debe operar con la agilidad y eficiencia del sector privado, atrayendo a los mejores profesionales en gestión de activos inmobiliarios y desarrollo. Esto implica estructuras flexibles, incentivos de desempeño y procesos de contratación que prioricen la experiencia sobre la burocracia.
Foco en el Suelo y la Regulación: La prioridad de cualquier política de vivienda debe ser la liberación y habilitación de suelo finalista, acompañada de una profunda simplificación de los marcos regulatorios. La Ley de Vivienda México y sus reglamentos deben ser un facilitador, no un obstáculo.
Colaboración Público-Privada como Eje Central: El gobierno debe ser un facilitador y un regulador justo, no un desarrollador en solitario. La colaboración con el sector privado, a través de modelos de asociación transparentes y eficientes, es la única vía para movilizar la escala de inversión necesaria y construir las soluciones habitacionales México necesita. Los proyectos de vivienda sustentable México son un claro ejemplo donde esta sinergia es vital.
Financiamiento Inteligente: Explorar mecanismos de financiamiento de proyectos inmobiliarios que vayan más allá del presupuesto público, como los créditos hipotecarios México asequibles, fondos de impacto social y asociaciones con la banca de desarrollo.
Innovación y Tecnología: Adoptar tecnología proptech para la eficiencia en la construcción, gestión y comercialización de la vivienda, así como para mejorar la transparencia y la toma de decisiones.
La construcción de una nación se refleja en la capacidad de sus ciudadanos para acceder a una vivienda digna. Si bien el modelo de una empresa pública de vivienda puede sonar atractivo en el discurso político, la historia y la experiencia nos advierten de sus profundas limitaciones cuando se implementa sin una comprensión integral del mercado y sin una sólida colaboración con el sector privado. El camino hacia una solución habitacional sostenible requiere realismo, innovación, eficiencia y una voluntad genuina de trabajar en conjunto.
En el vibrante y desafiante mercado inmobiliario actual, las lecciones del pasado y los análisis expertos son nuestra mejor guía. La crisis de vivienda no se resolverá con intenciones, sino con estrategias bien ejecutadas que integren la fortaleza del Estado con la agilidad y el capital del sector privado. Es hora de mirar más allá de los eslóganes y construir soluciones duraderas.
Si su organización o proyecto busca navegar las complejidades del sector inmobiliario mexicano o explorar oportunidades de inversión y desarrollo con una visión estratégica y de largo plazo, le invito a conectar. Nuestro equipo de consultores expertos está preparado para ofrecerle un análisis profundo y soluciones personalizadas que transformen desafíos en resultados tangibles y sostenibles.
