Las consultoras inmobiliarias, sobre Casa 47, la nueva empresa pública de vivienda: “Es un nombre precioso, pero es un bluf, no funcionará”
¿Una Solución Habitacional o un Espejismo Burocrático? La Radiografía Experta de Casa 47 y el Futuro de la Vivienda Pública
Desde mi perspectiva de más de una década en el sector inmobiliario, habiendo navegado por múltiples ciclos de mercado, crisis económicas y períodos de bonanza, la reciente irrupción de Casa 47 como la nueva empresa pública de vivienda ha generado un considerable revuelo y, francamente, más interrogantes que certidumbres entre los profesionales. Si bien la intención de abordar la crisis de vivienda es encomiable y una necesidad apremiante en muchos mercados, la configuración y los cimientos sobre los que se erige Casa 47 levantan serias dudas sobre su viabilidad y eficacia a largo plazo. En un entorno donde las inversiones inmobiliarias rentables son el motor del desarrollo, analizar iniciativas de esta magnitud con una lupa experta es crucial para comprender si estamos ante una solución estructural o un “bluf” bien intencionado.
La creación de una empresa pública de vivienda siempre despierta esperanzas, pero también un escepticismo inherente cuando se trata de la gestión pública de activos complejos. La Asociación de Consultoras Inmobiliarias, una voz autorizada en el ecosistema del sector inmobiliario, no ha tardado en expresar sus reservas. Mikel Echavarren, presidente de Colliers España y Portugal, figura de gran calado por su extensa experiencia, no ha dudado en calificar a Casa 47 como un proyecto “destinado al fracaso”. Una afirmación contundente que merece un análisis profundo, desgranando las razones estructurales y operativas detrás de esta crítica. La capacidad de una empresa pública de vivienda para operar con la agilidad y eficiencia del sector privado es, a menudo, su talón de Aquiles.
La Carga del Pasado: El Lastre de los Activos de Sareb en Casa 47
El primer y quizás más significativo obstáculo para Casa 47 radica en su portafolio inicial: los activos heredados de la Sareb, el conocido “banco malo”. Mi trayectoria, que incluye asesorías en la gestión de carteras de activos complejos, me permite afirmar con conocimiento de causa que estos no son meros “ladrillos” a la espera de un comprador. Son, en su mayoría, activos que se han descapitalizado, que presentan desafíos estructurales y que, crucialmente, no se ajustan a las necesidades actuales del mercado inmobiliario ni a la demanda de vivienda asequible.
El problema es doble:
Ubicación y Adecuación de la Demanda: Echavarren lo ha subrayado con acierto: “están en zonas donde no hay demanda. Lo que tenía demanda ya se vendió”. Esta es una verdad incómoda. Los activos más atractivos y con potencial de mercado ya fueron absorbidos por el sector privado en los años subsiguientes a la crisis financiera que dio origen a la Sareb. Lo que queda son propiedades en ubicaciones periféricas, con infraestructura deficiente, o que requieren una inversión significativa en rehabilitación que podría exceder su valor de mercado final como vivienda pública. La promesa de 40,000 viviendas de Sareb y suelo para edificar otras 55,000 bajo el paraguas de Casa 47 suena imponente, pero el volumen no garantiza la pertinencia. La valoración de propiedades en estas condiciones es compleja y su comercialización, un desafío monumental. Para que una empresa pública de vivienda tenga éxito, sus activos deben estar alineados con las necesidades reales de los ciudadanos.
La Naturaleza de los Activos Tóxicos: Tras la Gran Recesión, Sareb se convirtió en el depositario de los activos inmobiliarios “tóxicos” de las entidades financieras. Gestionar este tipo de portafolio requiere una asesoría inmobiliaria estratégica especializada en la desinversión, optimización y, a menudo, la reconversión de propiedades problemáticas. No es una tarea para una organización que nace con el mandato de proveer vivienda social, sino para expertos en recuperación de activos. La expectativa de que estos inmuebles se transformen mágicamente en soluciones habitacionales viables para el problema de la crisis de vivienda sin una inversión masiva y una estrategia de revitalización urbana profunda, es, cuanto menos, optimista. El riesgo es que Casa 47 se convierta en una extensión del “banco malo”, perpetuando la ineficiencia en la gestión de activos.
Burocracia y Gestión: Un Modelo Operativo Inviable para la Empresa Pública de Vivienda
Otro punto crítico señalado por los expertos, y con el que concuerdo plenamente, es la estructura operativa y el modelo de gestión propuesto para Casa 47. La plantilla heredada de Sepes, la antigua empresa pública de suelo, con prácticas laborales que incluyen teletrabajo intensivo y ausencia de jornadas vespertinas, dista mucho del dinamismo y la dedicación que exige la gestión de un portafolio de esta magnitud.
El sector inmobiliario, particularmente en su vertiente de desarrollo y gestión de activos, es intrínsecamente dinámico, competitivo y requiere una adaptabilidad constante. Una organización que aspire a ser un “actor dinámico” en este ámbito no puede operar con la rigidez y las limitaciones que, lamentablemente, a menudo caracterizan a las entidades públicas. La agilidad en la toma de decisiones, la capacidad de respuesta a las fluctuaciones del mercado inmobiliario y la implementación de estrategias comerciales innovadoras son pilares esenciales para el éxito. Una empresa pública de vivienda necesita ser tan eficiente como cualquier desarrollador privado.
A esto se suma el desafío de encontrar un gestor externo adecuado. El diseño de un “concurso antifondos” que prioriza a entidades sociales, ONG o empresas de lucro limitado, si bien tiene una intención social loable, ignora la complejidad intrínseca de la gestión de carteras inmobiliarias a gran escala. Administrar 40,000 viviendas, con sus implicaciones legales, técnicas, financieras y de mantenimiento, es una tarea que exige una experiencia y una capacidad operativa que pocas organizaciones de este perfil poseen. Se requiere una visión estratégica, profundo conocimiento de las tendencias del mercado inmobiliario, y la capacidad de movilizar recursos significativos. Confiar esta tarea a entidades sin la trayectoria y la infraestructura adecuadas podría traducirse en una gestión ineficiente, un deterioro de los activos y, en última instancia, un fracaso en el objetivo de ofrecer vivienda asequible.
El Problema Estructural de la Vivienda en España: Más Allá de Casa 47
El debate sobre Casa 47 no puede desvincularse del problema macroeconómico y estructural de la vivienda en España. La crítica de los profesionales se extiende más allá de la nueva empresa pública de vivienda, poniendo el dedo en la llaga de desafíos endémicos que, si no se abordan de raíz, harán que cualquier iniciativa, pública o privada, sea insuficiente. Enrique Losantos, CEO de JLL en España, lo sintetiza en tres problemas fundamentales:
Escasez de Suelo Finalista: Este es, sin duda, el cuello de botella más grave para el desarrollo inmobiliario. La paralización en la producción de suelo urbanizable tras la crisis de 2008 ha generado una situación crítica. No se trata solo de la falta de suelo, sino de la lentitud burocrática en su clasificación y puesta a disposición para la construcción. Los planes urbanísticos a menudo se estancan en trámites administrativos complejos, normativas cambiantes y una fragmentación de competencias entre diferentes niveles de la administración. La creación de un verdadero “banco de suelo” gestionado con visión a largo plazo es esencial. La regulación urbanística actual, en muchos casos, actúa como un freno en lugar de un catalizador.
Problemas Regulatorios: Más allá del suelo, la maraña regulatoria es un impedimento constante. Desde licencias de construcción que tardan años en obtenerse hasta normativas cambiantes en materia de sostenibilidad, eficiencia energética o materiales, la incertidumbre jurídica desalienta la inversión inmobiliaria. Los desarrolladores necesitan un marco estable y predecible para planificar a largo plazo, especialmente en proyectos de vivienda social o asequible donde los márgenes son más ajustados. Las constantes modificaciones en las políticas de vivienda generan inseguridad y ralentizan la ejecución.
Costos de Construcción y Escasez de Mano de Obra: Los últimos años han visto un incremento significativo en los costos de construcción, impulsado por la inflación, la subida de los precios de los materiales y la escasez de mano de obra cualificada. La falta de profesionales en sectores clave como la fontanería, electricidad o albañilería, sumada a la menor oferta de mano de obra joven, encarece los proyectos y alarga los plazos de ejecución. Esta tendencia, lejos de remitir en 2025, parece afianzarse, impactando directamente en el precio final de la vivienda asequible. Las oportunidades de inversión en bienes raíces se ven mermadas por estos factores.
Losantos advierte que, incluso resolviendo estos tres problemas, “no arreglaríamos el problema porque no llegaríamos a tiempo”. La inercia de la planificación urbanística es lenta, y la incapacidad de las administraciones para agilizar procesos por exceso de celo regulatorio hace inviable cualquier plan de choque a corto plazo. Una empresa pública de vivienda no puede, por sí sola, revertir estas tendencias estructurales.
Colaboración Público-Privada: La Clave Ignorada y la Demonización del Inversor
Desde la perspectiva de un experto con una década de experiencia, la solución a la crisis de vivienda pasa inevitablemente por la colaboración público-privada. Ricardo Martí Fluxá, presidente de ACI, lo ha enfatizado: fórmulas de cesión de suelo público con financiación y gestión privada han demostrado su eficacia en otros mercados y contextos. Sin embargo, en el actual clima político, se percibe una creciente “demonización” del sector inmobiliario y, en particular, de los inversores, a quienes se les tacha de meros especuladores.
Esta narrativa, aunque pueda generar titulares, es profundamente dañina para el ecosistema de la vivienda. Como bien apunta Martí Fluxá, “invertir no es especular, es asumir riesgos para movilizar recursos y contribuir al desarrollo”. La realidad es que el capital privado es indispensable para escalar las soluciones. El sector público, por sí solo, no posee la capacidad financiera ni la agilidad operativa para construir la cantidad de vivienda asequible que se necesita.
Losantos va más allá y advierte: España “compite con el resto del mundo por atraer dinero para resolver el problema de la vivienda. Y, o nos ponemos guapos, o el dinero no vendrá”. Esta es una verdad económica ineludible. Si el marco regulatorio es incierto, si la inversión se estigmatiza y si las oportunidades de inversión en bienes raíces son menos atractivas que en otros países, el capital se desviará. Necesitamos financiamiento inmobiliario robusto y mecanismos que incentiven la participación de fondos y promotores en el desarrollo inmobiliario sostenible. Las consultoras inmobiliarias juegan un papel crucial en conectar a los inversores con los proyectos adecuados.
Medidas Inteligentes y Tendencias para 2025: Un Camino Más Allá de Casa 47
Al margen de los macro-proyectos como Casa 47, existen medidas pragmáticas que, desde mi experiencia, pueden generar un impacto rápido y significativo. Echavarren menciona algunas que, a mi juicio, son fundamentales:
Densificación y Altura: Permitir construcciones en altura en zonas donde actualmente se limitan a tres o cuatro plantas, o facilitar la división de grandes propiedades heredadas (casas de 300 metros cuadrados) en unidades más pequeñas, podría generar miles de viviendas asequibles en plazos de 12 a 24 meses. Esto optimiza el uso del suelo ya urbanizado, reduciendo la necesidad de nuevas parcelaciones y el consumo de territorio. Es una estrategia de desarrollo urbano inteligente y eficiente.
Optimización del Suelo Existente: Evitar el derroche de suelo en promociones de muy baja densidad de población es crítico. Dada la escasez de suelo en España, cada metro cuadrado cuenta. Las políticas de vivienda deben fomentar la eficiencia en el uso del espacio.
Innovación y Métodos Constructivos: Mirando hacia 2025, la adopción de tecnologías de construcción modular, prefabricación y digitalización (PropTech) puede acelerar los tiempos de entrega y reducir los costos de construcción. Estas innovaciones son vitales para cualquier empresa pública de vivienda que aspire a la eficiencia.
Modelos de Alquiler Asequible: Impulsar el desarrollo de un parque de alquiler asequible robusto, con incentivos para inversores que se comprometan a rentas limitadas a largo plazo, es crucial. Los modelos de build-to-rent con participación público-privada son un excelente ejemplo de cómo combinar la necesidad social con la capacidad de ejecución del sector privado.
Análisis de Mercado Inmobiliario Detallado: Cualquier estrategia efectiva requiere una comprensión profunda del mercado local. Las necesidades de vivienda varían enormemente entre ciudades y regiones. La asesoría inmobiliaria estratégica puede proporcionar los datos y la inteligencia de mercado necesarios para tomar decisiones informadas, en lugar de soluciones genéricas.
En resumen, la iniciativa de Casa 47 nace con un nombre poético, pero su base operativa y estratégica parece insuficiente para enfrentar la magnitud y complejidad del problema de la vivienda asequible. La herencia de activos de Sareb mal ubicados, una estructura de gestión poco ágil y una desconexión con la realidad de las inversiones inmobiliarias rentables y la gestión de carteras inmobiliarias a gran escala, la posicionan en una senda incierta.
Como experto con una década en las trincheras del sector inmobiliario, mi consejo es claro: la solución no reside en una única empresa pública de vivienda, sino en una estrategia multifacética que combine la voluntad política con la eficiencia del sector privado. Se requiere un marco regulatorio estable, una agilización radical de la gestión del suelo, la promoción activa de la colaboración público-privada sin prejuicios, y una revalorización del papel del inversor como catalizador del desarrollo. Solo así podremos transitar del “bluf” a una solución real y sostenible para la crisis de vivienda en el futuro.
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