La Política de Vivienda Pública en la Encrucijada: Lecciones de “Casa 47” y el Futuro del Sector Inmobiliario
Desde hace más de una década, mi trayectoria en el sector inmobiliario me ha permitido observar de cerca la compleja dinámica que define los mercados de vivienda globalmente. En este contexto, la promesa de una política de vivienda pública robusta que aborde la crisis de asequibilidad es una constante. Sin embargo, las realidades operativas y las opiniones de expertos a menudo revelan una brecha considerable entre la intención y el impacto. El reciente lanzamiento de “Casa 47” en España, una nueva empresa pública de vivienda, ha encendido un debate crucial que resuena mucho más allá de las fronteras ibéricas, ofreciendo valiosas lecciones para cualquier nación, incluyendo México, que aspire a fortalecer su vivienda social pública.
El anuncio de “Casa 47” fue recibido con una mezcla de esperanza y escepticismo. Con una cartera inicial de 40,000 viviendas de Sareb y suelo para desarrollar 55,000 adicionales, el objetivo era noble: movilizar activos ociosos para aliviar la presión sobre el mercado habitacional. Sin embargo, como bien señaló Mikel Echavarren, presidente de Colliers España y Portugal, durante un encuentro clave con la Asociación de Consultoras Inmobiliarias, el proyecto se percibe, en gran medida, como un “bluf”. Esta valoración, compartida ampliamente en el gremio, subraya que, si bien la intervención estatal en el sector es bienvenida por muchos, la materialización de estas iniciativas es donde reside el verdadero desafío. Desde mi experiencia en consultoría de desarrollo urbano y estrategias de inversión inmobiliaria, comprendo que la eficiencia y la pertinencia de los activos son pilares fundamentales para el éxito de cualquier programa de esta magnitud.
El Lastre de los Activos de Sareb: Un Legado Problemático para la Vivienda Pública
Uno de los puntos más críticos de la estructura de “Casa 47” radica en su herencia: los activos provenientes de la Sareb, el conocido “banco malo” de España. Para cualquier experto en gestión de carteras inmobiliarias o evaluación de activos tóxicos, la mera mención de estos bienes evoca una serie de complicaciones. Estos activos fueron, por definición, los remanentes indeseados de la burbuja inmobiliaria, adquiridos por entidades financieras que posteriormente tuvieron que desprenderse de ellos. La principal crítica de Echavarren, basada en sus 12 años de asesoría a la Sareb, es contundente: “están en zonas donde no hay demanda. Lo que tenía demanda ya se vendió.”
Esta afirmación es un mantra en el mercado de vivienda cuando se trata de carteras de gran volumen y origen heterogéneo. La localización es, y siempre será, el factor más determinante en el valor y la utilidad de un inmueble. Las propiedades de Sareb, por su naturaleza, se encuentran a menudo en ubicaciones periféricas, con infraestructuras deficientes o en zonas con escasas oportunidades laborales y servicios. Intentar integrar estas viviendas públicas en un mercado que ya las rechazó en su momento es como intentar vender arena en el desierto. La inversión en rehabilitación o adecuación de estos inmuebles, que inicialmente podría parecer una solución, a menudo se topa con la inviabilidad económica cuando se compara con los costos de construcción de obra nueva en ubicaciones demandadas. La optimización de carteras inmobiliarias requiere un análisis riguroso de la demanda real y la accesibilidad, elementos que, al parecer, están ausentes en una parte significativa de estos activos.
Ineficiencia Operativa y la Quimera de la Gestión Externa Adecuada
Más allá de los problemas intrínsecos de los activos, la viabilidad operativa de “Casa 47” ha sido severamente cuestionada. La compañía hereda su plantilla de Sepes, la antigua empresa pública de suelo, descrita como una fuerza laboral que “teletrabaja tres días a la semana y que no lo hace por las tardes”. En un entorno donde la agilidad, la proactividad y la innovación son cruciales para el éxito en el sector inmobiliario, esta estructura organizativa parece anacrónica. La gestión inmobiliaria de un volumen tan vasto y complejo de propiedades requiere equipos dedicados, con experiencia en el mercado, capacidad de respuesta y una cultura orientada a resultados. Desde la perspectiva de la asesoría inmobiliaria profesional, cualquier actor que aspire a ser “el más dinámico del sector” debe partir de una base de eficiencia y rendimiento.
La dificultad se extiende a la búsqueda de gestores externos. El gobierno ha diseñado un concurso “antifondos”, priorizando a entidades sociales, ONG o empresas de lucro limitado. Si bien la intención de fomentar el impacto social es encomiable, la realidad es que la gestión de patrimonio inmobiliario de 40,000 viviendas es una tarea de enorme escala, complejidad legal y financiera. Pocas organizaciones con perfil “sin ánimo de lucro” o de “lucro limitado” poseen la infraestructura, el capital humano y la experiencia probada para asumir semejante encargo de gestión. Los requisitos de un desarrollo de proyectos inmobiliarios a gran escala son sumamente exigentes, y la falta de capacidad técnica adecuada en los gestores puede llevar a ineficiencias, retrasos y, en última instancia, al fracaso de la política de vivienda pública. La profesionalización y la experiencia son indispensables, independientemente del modelo de negocio.
Desafíos Sistémicos del Mercado de Vivienda en España: Más Allá de Casa 47
Las críticas a “Casa 47” son un síntoma de problemas más profundos y sistémicos que afectan al mercado de vivienda en España, y que tienen eco en muchas grandes ciudades alrededor del mundo, incluyendo los desafíos de vivienda en Madrid o Barcelona. Enrique Losantos, consejero delegado de JLL en España, identificó tres pilares de esta problemática:
Escasez de Suelo Finalista: La parálisis en la producción de suelo urbanizable tras la crisis ha creado un déficit crítico. El desarrollo urbano sostenible y planificado es un proceso lento y costoso. La falta de un banco de suelo adecuado y la lentitud endémica en la planificación urbanística hacen que las soluciones a corto plazo sean casi imposibles. Desde mi perspectiva, la oferta y demanda de suelo es el motor fundamental del precio de la vivienda, y sin una estrategia clara para liberar y desarrollar más suelo, cualquier otra medida será un paliativo. La carencia de suelo no es un problema que se resuelva en dos o tres años; requiere visión a largo plazo y voluntad política.
Problemas Regulatorios: El laberinto burocrático y las normativas cambiantes o excesivamente restrictivas frenan la inversión inmobiliaria y el desarrollo de vivienda. La “incapacidad de las administraciones por el celo que tienen de regular y proteger” hace inviable cualquier plan a corto plazo. La regulación inmobiliaria debe ser clara, estable y eficiente para fomentar la construcción, no para obstaculizarla. La seguridad jurídica es un imán para el capital; la incertidumbre regulatoria es un repelente.
Costos de Construcción y Falta de Mano de Obra: La inflación de los materiales, los salarios y la escasez de profesionales cualificados en el sector de la construcción elevan significativamente los costos de construcción. Esto, a su vez, repercute directamente en el precio final de la vivienda asequible, haciendo que sea cada vez más difícil para los promotores ofrecer productos a precios razonables. La formación de mano de obra y la tecnificación del proceso constructivo son inversiones a largo plazo que deben abordarse con urgencia para garantizar la sostenibilidad del sector.
Losantos concluyó que, incluso si se resolvieran estos tres problemas, “no arreglaríamos el problema porque no llegaríamos a tiempo”. Esta lapidaria afirmación subraya la magnitud y la inercia de los desafíos, enfatizando la necesidad de una estrategia multifacética y a largo plazo para la política de vivienda pública.
La Demonización del Inversor: Un Obstáculo para la Colaboración Público-Privada
Un punto álgido en el debate sobre la vivienda social pública es la percepción negativa de la inversión en bienes raíces privada. Ricardo Martí Fluxá, presidente de ACI, y Echavarren lamentan la “demonización” de los inversores, a quienes se les pinta como meros especuladores. Esta narrativa, aunque políticamente conveniente para algunos, es profundamente dañina para el sector y para la búsqueda de soluciones. “Invertir no es especular”, defendió Martí Fluxá, “es asumir riesgos para movilizar recursos y contribuir al desarrollo de España.”
Desde mi perspectiva, el capital privado es un socio indispensable en la solución de la crisis de vivienda. Los gobiernos no tienen ni la capacidad financiera ni la agilidad operativa para construir la cantidad de viviendas que se necesitan. La colaboración público-privada ha demostrado su eficacia en múltiples proyectos exitosos a nivel global, con fórmulas de cesión de suelo público y financiamiento inmobiliario privado. La clave está en diseñar marcos contractuales transparentes, que establezcan objetivos sociales claros, pero que también ofrezcan un retorno razonable y seguro para el inversor. Como advirtió Losantos, España “compite con el resto del mundo por atraer dinero para resolver el problema de la vivienda. Y, o nos ponemos guapos, o el dinero no vendrá.” Un entorno hostil para la inversión inmobiliaria solo agrava la escasez de oferta.
Caminos Hacia Adelante: Soluciones Innovadoras y un Enfoque Pragmático en la Política de Vivienda Pública
Superar la parálisis requiere un cambio de paradigma, dejando atrás el enfoque reactivo para adoptar una política de vivienda pública proactiva y pragmática. Aquí, algunas áreas clave de acción, basadas en tendencias y mejores prácticas de 2025:
Reactivar la Colaboración Público-Privada Inteligente: Es imperativo establecer modelos de colaboración público-privada que no solo cedan suelo, sino que también compartan riesgos y beneficios de manera equitativa. Esto podría incluir asociaciones para el desarrollo de proyectos inmobiliarios de vivienda asequible en suelo público, con mecanismos de control de precios y rentas a largo plazo, pero con la agilidad y experiencia del sector privado en ejecución y gestión inmobiliaria. La sostenibilidad habitacional requiere una visión conjunta.
Flexibilización y Simplificación Regulatoria: Se necesita una revisión profunda de las normativas urbanísticas para reducir los plazos de concesión de licencias y permitir una mayor densidad constructiva en zonas bien conectadas. Echavarren sugiere medidas como permitir la construcción en altura en determinadas zonas o la división de grandes viviendas heredadas (por ejemplo, de 300 metros cuadrados en tres o cuatro unidades más pequeñas). Estas acciones, aunque puedan generar debate, podrían liberar miles de viviendas públicas o asequibles en cuestión de meses, no años. La regulación inmobiliaria debe adaptarse a las necesidades del siglo XXI, promoviendo el desarrollo sin comprometer la calidad de vida.
Innovación en la Construcción y Gestión: La adopción de tecnologías como la construcción modular, la prefabricación y la digitalización de procesos puede reducir significativamente los costos de construcción y los tiempos de entrega. Esto también abordaría parcialmente el problema de la escasez de mano de obra al optimizar los procesos. Para la gestión de patrimonio inmobiliario, el uso de plataformas proptech y la inteligencia artificial puede mejorar la eficiencia, reducir costos operativos y personalizar la experiencia del inquilino, haciendo que la vivienda social pública sea más sostenible y de mayor calidad.
Uso Estratégico del Suelo y Planificación a Largo Plazo: Es fundamental evitar el “derroche” de suelo en promociones de muy baja densidad en zonas con escasez. Se debe fomentar el uso más eficiente del territorio disponible, priorizando la creación de ciudades compactas y bien conectadas. Una política de vivienda pública efectiva requiere una visión de planificación urbana a 30 o 50 años, que anticipe las necesidades demográficas y económicas. La consultoría de desarrollo urbano puede jugar un papel crucial en la formulación de estas estrategias a largo plazo.
Atracción de Capital Responsable: Es vital educar al público y a los responsables políticos sobre el papel positivo de la inversión en bienes raíces cuando se alinea con objetivos sociales. Crear incentivos fiscales y marcos de seguridad jurídica para la inversión inmobiliaria a largo plazo en vivienda asequible es clave. Los fondos de inversión socialmente responsables buscan este tipo de oportunidades, pero necesitan un entorno predecible y justo. Las estrategias de inversión inmobiliaria deben trascender la visión cortoplacista para abrazar el impacto social.
En conclusión, la experiencia de “Casa 47” es un recordatorio contundente de que una política de vivienda pública exitosa no se construye solo con buenas intenciones o un nombre bonito. Requiere una comprensión profunda de las complejidades del mercado de vivienda, un enfoque pragmático en la gestión inmobiliaria, una colaboración genuina entre los sectores público y privado, y la valentía para implementar reformas estructurales en la regulación inmobiliaria y el desarrollo urbano. Como profesionales del sector, nuestra responsabilidad es iluminar estos desafíos y proponer soluciones basadas en la experiencia y la visión de futuro. El futuro de la vivienda social pública depende de ello.
Si su organización o institución enfrenta desafíos en la definición o ejecución de estrategias de vivienda pública, o busca optimizar su cartera de activos inmobiliarios con un enfoque de impacto y eficiencia, le invitamos a contactar a nuestros especialistas. Podemos ofrecerle la asesoría inmobiliaria profesional y la experiencia necesaria para navegar estas complejas aguas y contribuir a soluciones habitacionales sostenibles y exitosas.
