Ley General de Aguas 2025: Pilar de la Inversión Sostenible y Certeza Hídrica para el Sector Inmobiliario Mexicano
Como veterano con más de una década de experiencia en el intrincado ecosistema del sector inmobiliario y de inversión en México, he sido testigo de primera mano de la evolución y los desafíos que marcan el pulso de nuestro desarrollo económico. En 2025, nos encontramos en una coyuntura crítica donde la gestión de recursos naturales, particularmente el agua, ya no es solo una cuestión ambiental, sino un eje fundamental para la viabilidad de la inversión, la estabilidad social y la resiliencia de nuestra infraestructura. La reciente apertura del Gobierno de México en el proceso legislativo de la nueva Ley General de Aguas no solo es un paso adelante; es una declaración estratégica que redefine las reglas del juego para el desarrollo inmobiliario sostenible y, en particular, para el sector de las Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs).
La Urgencia Hídrica de 2025: Un Contexto Ineludible
El panorama hídrico de México en 2025 está marcado por una combinación de factores que exigen soluciones innovadoras y un marco regulatorio robusto. El crecimiento demográfico, la urbanización acelerada, la intensificación de las actividades industriales y agrícolas, y los innegables efectos del cambio climático –manifestados en sequías prolongadas y eventos extremos– han puesto una presión sin precedentes sobre nuestros acuíferos y cuerpos de agua superficial. Esta crisis hídrica no es una amenaza distante; es una realidad que impacta directamente la planificación urbana, la operación inmobiliaria y, en última instancia, la rentabilidad de las inversiones a largo plazo.
En este contexto, la necesidad de una Ley General de Aguas modernizada y prospectiva era imperativa. No se trata solo de cumplir con un mandato constitucional, sino de establecer los cimientos para un futuro donde el derecho humano al agua sea garantizado para todos, y donde el sector productivo, especialmente el inmobiliario, pueda operar con la certidumbre jurídica y la disponibilidad de recursos que demanda. Es aquí donde la visión y el compromiso de entidades como la Asociación Mexicana de FIBRAs Inmobiliarias (AMEFIBRA) cobran una relevancia estratégica incalculable.
El Diálogo Constructivo: Un Precedente para la Colaboración Público-Privada
La apertura demostrada por la Presidencia de México, encabezada por Claudia Sheinbaum Pardo, junto con el diálogo proactivo entre legisladoras, legisladores y el equipo de la Comisión Nacional del Agua (CONAGUA) durante el análisis de este dictamen, merece un reconocimiento especial. En una era donde la polarización puede obstaculizar el progreso, este ejercicio de colaboración marca un precedente positivo. Para el sector de las FIBRAs, que representa una pieza clave en la inversión privada en México y en la generación de infraestructura productiva, esta disposición al diálogo es fundamental. Demuestra que el gobierno entiende la necesidad de un enfoque multifacético, donde las consideraciones sociales y ambientales se entrelazan con las necesidades operativas y de inversión del sector privado.
Desde AMEFIBRA, hemos insistido en que una legislación tan trascendental debe incorporar una visión integral que, si bien pone el derecho humano al agua en el centro, también reconoce la viabilidad técnica y operativa que el desarrollo urbano y la infraestructura inmobiliaria moderna exigen. Celebrar este proceso no es solo un gesto de cortesía; es el reconocimiento de que se está construyendo un marco regulatorio hídrico que busca el equilibrio entre la protección de un recurso vital y la promoción de un crecimiento económico sostenible.
Pilares Regulatorios para la Resiliencia Inmobiliaria: La Visión de AMEFIBRA
La postura de AMEFIBRA, en línea con las mejores prácticas internacionales de ESG (Environmental, Social, Governance) en bienes raíces, se articula en torno a varios pilares que consideramos esenciales para el éxito de esta nueva ley y para la prosperidad del sector. Estos principios, lejos de ser meras peticiones, son reflejo de una década de experiencia operando y desarrollando activos inmobiliarios de primer nivel, donde la gestión hídrica eficiente se ha convertido en un diferenciador competitivo y un requisito para la inversión sostenible.
Priorización y Protección del Derecho Humano al Agua: Este es el cimiento ético y legal de la nueva ley. Para las FIBRAs, entender esta prioridad significa que la asignación y el uso del agua para fines comerciales y de desarrollo deben ser gestionados con la máxima responsabilidad social. Esto implica una planeación de recursos hídricos que garantice primero el abastecimiento básico a las comunidades, y luego optimice el uso industrial y comercial a través de tecnologías hídricas avanzadas y prácticas de eficiencia hídrica en edificios. No es solo una cuestión de justicia social, sino también de mitigar riesgos futuros de conflictos por el agua, que podrían afectar negativamente la valoración de activos inmobiliarios y la estabilidad operativa.
Gestión Eficiente y Sostenible del Recurso Hídrico: Este punto es la piedra angular para la operación inmobiliaria moderna. Las FIBRAs, al ser grandes gestores de propiedades que abarcan desde centros comerciales y oficinas hasta parques industriales y hoteles, tienen la capacidad y la responsabilidad de implementar soluciones a gran escala. Hablamos de la instalación de sistemas de reúso de aguas grises y pluviales, la optimización de procesos que demandan agua en la industria, la reducción de fugas en redes internas, y la incorporación de sensores inteligentes para el monitoreo del consumo. Una gestión hídrica inteligente no solo contribuye a la sostenibilidad ambiental, sino que también se traduce en reducción de costos operativos a largo plazo, haciendo que nuestras propiedades sean más atractivas para inversores que buscan activos resilientes y con un bajo riesgo hídrico.
Incorporación de Mecanismos para la Transmisión de Derechos que Incentiven la Planeación Estratégica: Este es un aspecto crítico para la certidumbre jurídica en la inversión inmobiliaria. La posibilidad de establecer mecanismos claros y transparentes para la transmisión de derechos de agua, ya sea a través de mercados regulados o de asignaciones bien definidas, permite a los desarrolladores y operadores de FIBRAs realizar planeación urbana estratégica a largo plazo. Esto reduce la incertidumbre asociada a la disponibilidad del recurso, facilitando la atracción de capital para proyectos de gran envergadura. Un marco que contemple la flexibilidad y la seguridad en la transmisión de estos derechos es vital para evitar frenos al desarrollo económico regional y para fomentar la innovación en la infraestructura hídrica privada.
Claridad Regulatoria para Operadores y Usuarios: La complejidad de la normativa actual en México ha sido, en ocasiones, un obstáculo para la inversión y la ejecución eficiente de proyectos. La nueva Ley General de Aguas debe simplificar y clarificar los procesos, permisos y obligaciones para todos los actores. Para las FIBRAs, esto significa una reducción de la burocracia, una mayor previsibilidad en los tiempos de respuesta de las autoridades y una estandarización de los requisitos a nivel nacional. La claridad regulatoria es directamente proporcional a la confianza del inversor, tanto nacional como internacional, y es un factor determinante para acelerar la inversión en nuevos desarrollos inmobiliarios y en la modernización de los existentes.
Mecanismos que Faciliten el Cumplimiento Normativo en las Distintas Regiones del País: México es un país vasto y diverso, con realidades hídricas y administrativas muy distintas entre sus estados y municipios. Una ley general debe ser lo suficientemente flexible y adaptable para permitir un cumplimiento normativo eficiente en todas las regiones, desde las zonas áridas hasta las más húmedas. Esto podría implicar la digitalización de procesos, la capacitación de autoridades locales y la creación de plataformas unificadas para la gestión de datos hídricos. Para las FIBRAs, que operan carteras de propiedades a nivel nacional, esta armonización y facilitación del cumplimiento es esencial para la eficiencia operativa y para evitar disparidades que compliquen la gestión de su huella hídrica.
Procesos Modernos que Acompañen el Crecimiento de las Ciudades y la Operación de la Infraestructura Inmobiliaria: El crecimiento urbano de México es una realidad imparable. La nueva legislación debe incorporar procesos ágiles y modernos que no entorpezcan, sino que faciliten, la expansión de las ciudades y la operación de la infraestructura inmobiliaria que las sustenta. Esto incluye desde la expedición de permisos de construcción que consideren la sostenibilidad hídrica hasta la adopción de tecnologías de smart water management en los nuevos desarrollos. La ley debe ser un catalizador para la innovación en construcción sostenible y no un freno.
Colaboración entre Autoridades, Sector Privado y Comunidades para Elevar los Estándares de Uso Responsable del Agua en México: Ningún desafío hídrico puede ser resuelto por un solo actor. La alianza público-privada es indispensable, pero debe extenderse para incluir a las comunidades, que son los usuarios finales y los guardianes de los recursos locales. AMEFIBRA promueve activamente esta responsabilidad social corporativa inmobiliaria, buscando esquemas de colaboración donde el conocimiento técnico y la capacidad de inversión del sector privado se unan a la legitimidad y el entendimiento local de las comunidades, y al poder regulatorio de las autoridades. Solo a través de esta gobernanza del agua multisectorial podremos elevar de manera efectiva los estándares de uso responsable del agua a nivel nacional y fomentar una cultura de resiliencia hídrica.
Aprovechamiento de Agua Pluvial con Fines Distintos al Doméstico para Fomentar Infraestructura Sostenible y Disminuir la Presión sobre el Abasto Tradicional: Este es un punto de enorme potencial para el sector inmobiliario comercial e industrial. La captación pluvial comercial e industrial para usos como riego de áreas verdes, enfriamiento de sistemas, o incluso procesos productivos no potables, representa una fuente de agua complementaria significativa. La ley debe no solo permitir, sino incentivar activamente, la inversión en infraestructura verde y sistemas de aprovechamiento de agua pluvial en todos los nuevos desarrollos y en la reconversión de los existentes. Esto no solo disminuye la presión sobre las fuentes de abastecimiento tradicionales, sino que también ofrece ahorros operativos considerables y mejora el perfil de sostenibilidad de las propiedades, haciéndolas más atractivas para inversores ESG.
El Impacto en las FIBRAs y la Inversión Inmobiliaria en 2025
La implementación efectiva de una Ley General de Aguas que integre estos principios tendrá un impacto transformador en el sector de las FIBRAs y en el panorama de la inversión inmobiliaria en México en 2025 y más allá.
De-riesgo de las Inversiones: Al proporcionar certidumbre hídrica y claridad regulatoria, la ley mitigará uno de los principales riesgos que enfrentan los desarrollos a largo plazo. Esto se traduce en un menor costo de capital y una mayor estabilidad en los flujos de efectivo para las FIBRAs.
Atracción de Capital ESG: La legislación que fomenta la gestión hídrica sostenible posicionará a México como un destino atractivo para el financiamiento verde y la inversión de impacto. Los inversores institucionales globales, cada vez más enfocados en criterios ESG, buscarán activamente activos inmobiliarios certificados y operados bajo los más altos estándares de sostenibilidad hídrica. Las FIBRAs que lideren en esta área verán una ventaja competitiva significativa en la obtención de capital y bonos verdes.
Innovación y Valor Agregado: La ley impulsará la innovación en diseño y construcción sostenible. Las propiedades que incorporen tecnologías del agua avanzadas, como sistemas de tratamiento y reúso, se valorizarán más rápidamente y generarán mayores rentas. Esto representa una oportunidad de inversión en infraestructura hídrica dentro de los propios desarrollos.
Resiliencia Operativa: Una gestión hídrica proactiva y en línea con la nueva ley garantizará la continuidad operativa de los inmuebles, incluso frente a escenarios de escasez. Esto es crucial para inquilinos y usuarios, y esencial para mantener la rentabilidad de las FIBRAs 2025.
Fortalecimiento del Mercado Inmobiliario Mexicano: Al asegurar un recurso vital para el desarrollo, la ley contribuirá a la expansión ordenada y sostenible del mercado inmobiliario mexicano, atrayendo tanto a desarrolladores como a usuarios finales que buscan ubicaciones con infraestructura hídrica garantizada.
En AMEFIBRA, nuestro compromiso es firme. Entendemos que la profesionalización de la industria inmobiliaria pasa por la adopción de las mejores prácticas en todos los frentes, y la gestión responsable del agua es, sin duda, una de las más cruciales en 2025. Seguiremos colaborando activamente con las autoridades federales, estatales y municipales. Nuestro objetivo es ser un motor en la implementación de una cultura hídrica que no solo preserve este recurso para las futuras generaciones, sino que también potencie el bienestar de los usuarios, impulse el desarrollo económico del país y fortalezca una infraestructura inmobiliaria más resiliente y sostenible para México.
Un Futuro Hídrico Sostenible nos Espera: Únete a la Transformación
La nueva Ley General de Aguas, en este 2025, representa mucho más que un conjunto de normas; es un pacto por el futuro hídrico de México y un catalizador para la inversión responsable. Las FIBRAs están listas para asumir su rol de liderazgo en esta transformación, demostrando que la rentabilidad económica y la sostenibilidad ambiental pueden y deben ir de la mano.
Invitamos a todos los actores del ecosistema inmobiliario –inversionistas, desarrolladores, administradores de propiedades, y, por supuesto, a las autoridades y a las comunidades– a unirse a este esfuerzo colectivo. El momento de actuar es ahora. Explora cómo tu próxima inversión inmobiliaria en México puede ser un pilar de la resiliencia hídrica y del desarrollo sostenible. Juntos, podemos construir un México más próspero y seguro en su disponibilidad de agua. ¡Conéctate con AMEFIBRA y sé parte de la solución!
