La Nueva Ley General de Aguas: Un Pilar de Certidumbre Hídrica y Oportunidades para la Inversión Inmobiliaria Sostenible en México
Desde mi perspectiva como un veterano con una década de experiencia forjando el futuro del desarrollo inmobiliario y la inversión sustentable en bienes raíces en México, puedo afirmar que estamos ante un momento definitorio. El panorama de 2025 nos presenta desafíos y oportunidades sin precedentes, y la reciente apertura del Gobierno de México en el proceso legislativo de la nueva Ley General de Aguas, especialmente la disposición al diálogo con sectores clave como el de las FIBRAs, es un faro de optimismo. Esta legislación no es solo un marco normativo; es el cimiento para una certidumbre hídrica indispensable que impulsará la inversión inmobiliaria de impacto y el desarrollo resiliente en todo el territorio nacional.
El sector de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) en México, representado por la Asociación Mexicana de FIBRAs Inmobiliarias (AMEFIBRA), ha sido un interlocutor activo y propositivo en esta discusión crucial. La bienvenida a un diálogo constructivo con la presidenta Claudia Sheinbaum Pardo, con legisladoras y legisladores, y con el equipo de la Comisión Nacional del Agua (CONAGUA), durante el análisis del dictamen de esta ley, subraya la madurez y el compromiso de la industria por un futuro hídrico seguro y productivo.
El Derecho Humano al Agua: Eje Central de la Visión 2025
El enfoque de esta nueva legislación, que coloca el derecho humano al agua en el centro de su articulación, es un avance fundamental. Para una industria como la nuestra, que es intrínsecamente social y urbanística, reconocer y garantizar este principio es la base para cualquier desarrollo urbano sostenible en México. No se trata solo de asegurar el acceso, sino de establecer una infraestructura y una cultura que permitan la disponibilidad, la calidad y la asequibilidad del agua para todos los habitantes, un pilar esencial para la justicia social y la equidad que el México de 2025 exige.
Desde el ámbito de las FIBRAs, este enfoque se traduce en una responsabilidad ampliada. Nuestros portafolios de propiedades, que abarcan desde centros comerciales y oficinas hasta parques industriales y hoteles, son grandes consumidores de agua y, por ende, actores clave en la implementación de soluciones. La garantía del derecho humano al agua nos impulsa a buscar no solo la eficiencia interna, sino también a contribuir positivamente a las comunidades donde operamos, promoviendo la resiliencia hídrica a escala local y regional.
Pilares Estratégicos para una Gestión Hídrica del Futuro
La AMEFIBRA ha articulado una serie de principios que, desde mi experiencia, son la hoja de ruta para una gestión eficiente y sostenible del recurso hídrico en el contexto de la nueva ley:
Protección y Priorización del Derecho Humano al Agua: Esto va más allá de la normativa. Implica una planeación territorial y un diseño de proyectos que consideren la huella hídrica desde su concepción. Significa que los proyectos de infraestructura inmobiliaria resiliente no pueden simplemente extraer; deben regenerar, conservar y, sobre todo, no comprometer el suministro de las comunidades. Esto es clave para la valorización de activos con infraestructura hídrica resiliente.
Gestión Eficiente y Sostenible del Recurso Hídrico: Aquí es donde la innovación tecnológica y las mejores prácticas operativas se vuelven críticas. En 2025, no podemos seguir con modelos obsoletos. Necesitamos incorporar sistemas de monitoreo inteligente del agua (IoT), reciclaje de aguas grises y pluviales a gran escala, tecnologías de tratamiento de agua para inmuebles comerciales e industriales que permitan su reutilización, y la optimización de redes internas para minimizar fugas. Las FIBRAs tienen la capacidad financiera y técnica para liderar la adopción de estas soluciones, demostrando que la eficiencia hídrica en edificios comerciales es una inversión rentable.
Incorporación de Mecanismos para la Transmisión de Derechos que Incentiven la Planeación Estratégica: Este es un punto vital para la certidumbre jurídica en bienes raíces. Un marco claro sobre la asignación, transmisión y gestión de derechos de agua es esencial para que los desarrolladores e inversionistas puedan planificar a largo plazo. La escasez hídrica es un riesgo latente, y la capacidad de adquirir o transferir derechos de manera transparente y eficiente, bajo estrictas directrices de sostenibilidad, es fundamental para mitigar este riesgo y asegurar la viabilidad de los proyectos. Esto se conecta directamente con la gestión de riesgos hídricos en bienes raíces, una preocupación creciente para fondos de financiamiento ESG inmobiliario.
Claridad Regulatoria para Operadores y Usuarios: Una ley no es efectiva sin una implementación clara. La ambigüedad es el enemigo de la inversión. Necesitamos normativas específicas, guías de cumplimiento accesibles y procesos expeditos que faciliten la adopción de las nuevas directrices. Para las FIBRAs, operar múltiples propiedades en diversas geografías demanda una coherencia regulatoria que evite interpretaciones dispares y costos innecesarios, fortaleciendo el cumplimiento normativo ambiental México.
Mecanismos que Faciliten el Cumplimiento Normativo en las Distintas Regiones del País: México es vasto y diverso. Las soluciones hídricas para el semidesierto del norte no son las mismas que para el sureste tropical. La ley debe ser lo suficientemente flexible para permitir soluciones adaptadas, pero lo suficientemente robusta para garantizar estándares mínimos. La colaboración con autoridades locales es crucial para entender las particularidades y co-crear modelos de cumplimiento que sean efectivos y factibles, impulsando el desarrollo inmobiliario verde México de manera equitativa.
Procesos Modernos que Acompañen el Crecimiento de las Ciudades y la Operación de la Infraestructura Inmobiliaria: Las ciudades mexicanas están en constante expansión. La burocracia lenta y los procesos anticuados son un freno al progreso. La nueva ley debe habilitar procesos ágiles para la aprobación de proyectos con soluciones hídricas innovadoras, para la gestión de permisos y para la supervisión. La digitalización y la automatización de trámites, bajo la supervisión de la CONAGUA, son clave para un crecimiento urbano que no sacrifique la sostenibilidad. Aquí, las certificaciones de sostenibilidad inmobiliaria juegan un papel amplificador.
Colaboración entre Autoridades, Sector Privado y Comunidades: La complejidad del desafío hídrico trasciende cualquier sector individual. Las alianzas público-privadas para infraestructura hídrica son vitales. Las FIBRAs, con su capacidad de inversión y experiencia en gestión de activos, pueden ser catalizadoras en estas colaboraciones. Esto implica compartir conocimientos, co-financiar proyectos, involucrar a las comunidades en la toma de decisiones y educar sobre el uso responsable del agua. Solo a través de un enfoque tripartito podremos elevar los estándares de uso responsable del agua en México y asegurar la resiliencia a largo plazo.
Aprovechamiento de Agua Pluvial con Fines Distintos al Doméstico: Esta es una de las estrategias más subestimadas y con mayor potencial. En un país con regímenes de lluvia definidos, la captación de agua de lluvia a gran escala para uso industrial, riego de áreas verdes en complejos comerciales, enfriamiento de sistemas de climatización o incluso para sanitarios, reduce drásticamente la presión sobre los acuíferos y la red pública. Las FIBRAs, con sus vastas superficies de techos en propiedades como naves industriales o centros comerciales, están idealmente posicionadas para implementar sistemas de aprovechamiento de agua pluvial en complejos inmobiliarios que demuestren su viabilidad económica y ambiental, fomentando la infraestructura verde urbana.
El Rol de las FIBRAs: Liderando la Inversión Sostenible y la Gestión Hídrica
Las FIBRAs no solo son vehículos de inversión; son catalizadores de desarrollo. Su escala y su compromiso con la rentabilidad a largo plazo las convierten en actores ideales para impulsar la agenda de la sostenibilidad hídrica.
Atracción de Capital ESG: Los inversionistas globales están cada vez más orientados hacia criterios ESG (Ambientales, Sociales y de Gobernanza). Una robusta estrategia de gestión hídrica en portafolios de FIBRAs no solo mitiga riesgos sino que atrae inversión de impacto social y ambiental México, mejorando la valoración y liquidez de los títulos. Las FIBRAs que demuestren liderazgo en el manejo del agua se posicionarán como activos de preferencia para los fondos de pensiones y las instituciones financieras con mandatos de inversión responsable.
Ventaja Competitiva y Valor Agregado: Los inmuebles que incorporan tecnología hídrica inteligente, sistemas de reutilización y eficiencia extrema no solo reducen costos operativos a largo plazo, sino que también ofrecen una propuesta de valor superior a inquilinos y usuarios. En 2025, los espacios de trabajo, comerciales e industriales con un bajo consumo de agua y huella ambiental reducida serán preferidos por empresas y consumidores conscientes. Esto se traduce en mayores tasas de ocupación, rentas más estables y una valorización de activos que supera a la competencia tradicional.
Mitigación de Riesgos: La escasez de agua, el aumento de tarifas por su consumo y las posibles sanciones por incumplimiento regulatorio son riesgos crecientes. Al integrar soluciones hídricas avanzadas, las FIBRAs blindan sus operaciones y protegen sus flujos de efectivo, asegurando la continuidad del negocio frente a escenarios de estrés hídrico. La evaluación de riesgos hídricos para inversiones inmobiliarias se ha convertido en una disciplina esencial.
Innovación y Demostración: El sector de FIBRAs tiene la capacidad de actuar como un laboratorio para la implementación de nuevas tecnologías de sostenibilidad hídrica. Los proyectos de gran escala que desarrollan pueden servir como modelos a seguir, demostrando la viabilidad y rentabilidad de prácticas que luego pueden ser escaladas a nivel nacional. Por ejemplo, el desarrollo de modelos de negocio sostenibles en real estate que integran la economía circular del agua.
El Futuro Hídrico de México: Un Compromiso Colectivo
El camino hacia un futuro hídrico seguro, transparente y sostenible no es solo un objetivo ambiental; es una necesidad económica y social. La nueva Ley General de Aguas, con su espíritu de apertura y su enfoque en la sostenibilidad, representa un paso trascendental. Sin embargo, su éxito dependerá de la voluntad y el compromiso de todos los actores: gobierno, sector privado, academia y sociedad civil.
Desde mi experiencia, la integración de criterios ESG en la gestión de activos inmobiliarios es ya una norma, no una opción. La “G” de gobernanza implica una transparencia y una rendición de cuentas que son fundamentales para la confianza de los inversores. Y dentro de los aspectos “E” (ambientales), el agua se ha consolidado como un factor de riesgo y oportunidad de primer orden, a la par de la energía y las emisiones de carbono. Las FIBRAs que no prioricen la eficiencia energética y hídrica en edificios se encontrarán rezagadas.
Este es el momento de actuar con audacia y visión de largo plazo. Es la oportunidad para que México no solo resuelva sus desafíos hídricos, sino que se posicione como un líder en desarrollo sustentable urbano y financiamiento sostenible en bienes raíces a nivel global. Los retornos de inversión no solo se medirán en cifras financieras, sino en la resiliencia de nuestras ciudades, la salud de nuestras comunidades y la vitalidad de nuestro entorno.
Invitación a la Acción:
El futuro hídrico de México se está escribiendo hoy. Invitamos a todos los actores del ecosistema inmobiliario, a los inversionistas, a los desarrolladores y a las autoridades, a unirse a este diálogo constructivo. Es imperativo que continuemos colaborando, compartiendo mejores prácticas y explorando soluciones innovadoras para garantizar que la nueva Ley General de Aguas se traduzca en una realidad tangible de prosperidad y sostenibilidad para todos. Acerquémonos a AMEFIBRA y a los líderes del sector para transformar estos principios en acciones concretas que construyan el México hídricamente seguro y próspero que todos deseamos. Juntos, podemos edificar un futuro más verde y resiliente.
