La Crucial Encrucijada Hídrica de México: FIBRAS Inmobiliarias Demandan Certeza Regulatoria para la Inversión Sostenible en 2025
En el epicentro del dinamismo económico y la expansión urbana de México, la gestión del agua se ha erigido como el desafío definitorio de la década. A medida que avanzamos hacia el año 2025, el sector inmobiliario, pilar fundamental de la inversión y el desarrollo nacional, se enfrenta a una encrucijada crítica. La inminente Ley General de Aguas no solo redefinirá el marco de acceso y uso del recurso hídrico, sino que determinará la viabilidad y el atractivo de futuros proyectos. Desde la perspectiva de una década de experiencia en el mercado de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS), es imperativo abordar con lucidez y pragmatismo esta coyuntura.
Las FIBRAS inmobiliarias, vehículos de inversión que catalizan la edificación de infraestructura productiva y habitacional, han sido una fuerza motriz detrás del crecimiento del PIB mexicano. Sin embargo, su capacidad para seguir generando valor sostenible y robustas rentabilidades depende intrínsecamente de un entorno regulatorio claro y predecible. La Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra), voz consolidada de este sector, ha levantado una bandera de advertencia y colaboración. Su mensaje es claro: la nueva legislación hídrica debe ser un motor de certidumbre para el desarrollo inmobiliario sustentable, no un freno.
El Diálogo Necesario y la Visión de un País: Amefibra Ante el Desafío Hídrico
El contexto de 2025 sitúa la discusión de la Ley General de Aguas en un punto de inflexión. La presión sobre los recursos hídricos es mayor que nunca, impulsada por el crecimiento demográfico, la urbanización acelerada y, en muchas regiones, los efectos palpables del cambio climático. México, como muchas economías emergentes, debe equilibrar la necesidad de crecimiento económico con la sostenibilidad ambiental y social. Aquí es donde la perspectiva de la Amefibra cobra una relevancia estratégica.
La asociación ha reconocido la apertura al diálogo por parte de las altas esferas del gobierno, incluyendo la presidenta de México, Claudia Sheinbaum Pardo, así como a legisladores y el equipo de la Comisión Nacional del Agua (Conagua). Esta interacción es crucial. Como experto con una década en el sector, he sido testigo de cómo la colaboración entre el sector privado y las autoridades puede transformar retos en oportunidades, siempre que la comunicación sea transparente y bidireccional. La Amefibra ha celebrado que la discusión de esta legislación incorpore una visión integral, colocando el derecho humano al agua en el centro. Este principio es innegociable y fundamental para garantizar el bienestar de la población, pero su implementación práctica y su articulación con el desarrollo económico requieren una ingeniería regulatoria de alta precisión.
Las FIBRAS, que en 2025 representan un significativo 4.5% del PIB nacional, gestionan carteras con un valor de miles de millones de dólares, abarcando desde naves industriales que soportan la vital industria del nearshoring, hasta centros comerciales, oficinas, hoteles y complejos residenciales. Cada uno de estos segmentos tiene una dependencia directa y considerable del acceso y la gestión eficiente del agua. Un marco regulatorio ambiguo o excesivamente restrictivo podría desencadenar efectos dominó adversos en la inversión, la expansión de portafolios y la operación diaria de activos clave. La inversión sostenible en México es el objetivo, y la regulación hídrica para FIBRAS debe ser un facilitador, no un obstáculo.
Impacto de la Ley General de Aguas 2025: Riesgos y Oportunidades para el Sector Inmobiliario
La expectación en torno a la votación de la Ley General de Aguas y las reformas a la Ley Nacional de Aguas (LAN) es palpable. Con un paquete normativo que podría integrar decenas de modificaciones, el alcance de esta legislación se extiende mucho más allá del mero consumo doméstico. Afectará directamente la valorización de activos inmobiliarios, los criterios de financiamiento verde para proyectos y, fundamentalmente, la planificación a largo plazo de los desarrolladores e inversionistas.
Desde una perspectiva experta, los principales riesgos de una ley mal concebida son:
Incertidumbre en la Asignación y Disponibilidad: La falta de claridad sobre la transmisión de derechos de agua o la priorización de usos podría paralizar proyectos. Las FIBRAS requieren certeza sobre la viabilidad hídrica a largo plazo para sus activos.
Aumento de Costos Operativos: Regulaciones onerosas sin incentivos adecuados para la eficiencia hídrica sector inmobiliario podrían incrementar los gastos operativos, afectando la rentabilidad y el atractivo de la rentabilidad de FIBRAS 2025.
Riesgo Reputacional y ESG: En un mercado global cada vez más enfocado en criterios ESG (Ambientales, Sociales y de Gobernanza), las FIBRAS que no puedan demostrar una gestión hídrica responsable o que operen en un entorno regulatorio deficiente enfrentarán un mayor riesgo hídrico de inversión y dificultades para atraer capital.
Desaceleración de la Inversión: La incertidumbre regulatoria es el enemigo número uno de la inversión. Las empresas podrían posponer o cancelar proyectos si no pueden evaluar con precisión los riesgos hídricos de inversión o la viabilidad a largo plazo.
Sin embargo, también existen oportunidades significativas si la ley se diseña correctamente:
Innovación y Ventaja Competitiva: Una regulación inteligente puede incentivar a las FIBRAS a adoptar tecnologías avanzadas para la eficiencia hídrica en el sector inmobiliario, como sistemas de tratamiento y reutilización de aguas grises, captación de agua pluvial y monitoreo inteligente. Aquellas FIBRAS que lideren en estas prácticas podrían obtener una ventaja competitiva y atraer a inquilinos y compradores conscientes del medio ambiente.
Acceso a Financiamiento Verde: Un marco claro que promueva la sostenibilidad facilitará el acceso a capital de financiamiento verde para proyectos y a bonos sostenibles, reduciendo el costo del capital y mejorando el perfil de inversión.
Resiliencia Operativa: Invertir en infraestructura hídrica en México y en sistemas de gestión eficiente del agua mejora la resiliencia de los activos frente a escenarios de escasez, garantizando la continuidad de las operaciones.
Fortalecimiento de la Gobernanza Corporativa: Un marco robusto empujará a las FIBRAS a integrar la gobernanza del agua empresarial en sus estrategias, mejorando sus informes de sostenibilidad y su transparencia.
Hacia una Gestión Hídrica Sostenible: Pilares para el Futuro Inmobiliario
La Amefibra ha sido proactiva en proponer un marco que, desde la experiencia de sus miembros, promueva una convivencia armónica entre el desarrollo y el uso responsable del agua. Estos pilares son vitales para el desarrollo inmobiliario sustentable en México:
Protección y Priorización del Derecho Humano al Agua: Este es el punto de partida ineludible. La ley debe garantizar el acceso básico para la población, delineando claramente cómo se concilia con otros usos, incluyendo los industriales y comerciales.
Gestión Eficiente y Sostenible: Se necesitan mecanismos que incentiven la optimización del uso del agua en todos los sectores. Esto incluye fomentar la inversión en tecnologías de ahorro, tratamiento y recirculación. Un enfoque basado en datos y métricas es crucial para medir y mejorar la eficiencia hídrica sector inmobiliario.
Mecanismos para la Transmisión de Derechos con Planeación Estratégica: La certeza sobre los derechos de agua es fundamental para la inversión sostenible en México. Es necesario un sistema transparente y predecible que permita la asignación y, cuando sea necesario, la transferencia de estos derechos, siempre bajo una planeación hídrica de largo plazo que considere la disponibilidad regional y las necesidades futuras. Esto es especialmente crítico para grandes proyectos de infraestructura hídrica en México.
Claridad Regulatoria para Operadores y Usuarios: La complejidad regulatoria es un inhibidor de la inversión. Las normativas deben ser claras, concisas y de fácil comprensión, evitando interpretaciones ambiguas que generen conflictos o retrasos en proyectos.
Facilidades para el Cumplimiento Normativo en Distintas Regiones: México es un país vasto y diverso. Las soluciones hídricas deben ser adaptables a las particularidades climáticas, geográficas y socioeconómicas de cada región, ofreciendo flexibilidad para el cumplimiento sin sacrificar los estándares.
Procesos Modernos Acordes al Crecimiento Urbano y la Infraestructura Inmobiliaria: La ley debe reconocer la realidad del crecimiento urbano en 2025 y la complejidad de la infraestructura moderna. Los procesos de obtención de permisos y concesiones deben ser ágiles, digitalizados y orientados a la facilitación, no a la burocracia.
Colaboración entre Autoridades, Sector Privado y Comunidades: El reto del agua es de todos. Un modelo de gobernanza que fomente la participación activa de los distintos actores, desde la Conagua hasta los desarrolladores y las comunidades locales, es la única vía para elevar los estándares de uso responsable del agua. La experiencia de las FIBRAS en implementar las mejores prácticas puede ser un catalizador.
Aprovechamiento de Agua Pluvial para Usos No Domésticos: Esta es una oportunidad de oro. Promover y facilitar la captación y uso de agua de lluvia para irrigación, procesos industriales o servicios en edificios comerciales e industriales puede reducir significativamente la demanda sobre fuentes potables, contribuyendo a la sostenibilidad en bienes raíces.
Innovación y Liderazgo en el Uso del Agua: El Rol de las FIBRAS como Agentes de Cambio
Las FIBRAS están en una posición única para liderar el camino en la innovación hídrica. Su escala de operación y su enfoque en la eficiencia a largo plazo les permiten invertir en tecnologías y procesos que transforman la gestión del agua. En el horizonte de 2025, vemos:
Edificios Inteligentes y Sensores Hídricos: La implementación de sistemas de monitoreo en tiempo real para detectar fugas, optimizar el riego paisajístico y regular el consumo en espacios comunes. Estos sistemas no solo ahorran agua, sino que también generan datos valiosos para una gestión más proactiva.
Sistemas de Tratamiento y Reutilización Avanzados: FIBRAS en segmentos como hoteles y naves industriales pueden invertir en plantas de tratamiento de aguas residuales in situ, permitiendo la reutilización del agua para fines no potables, como enfriamiento, limpieza o riego. Esto reduce la huella hídrica y mejora la autosuficiencia.
Certificaciones de Sostenibilidad: La búsqueda de certificaciones sostenibles inmobiliarias como LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) o EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) que tienen componentes robustos de eficiencia hídrica. Estas certificaciones no solo validan el compromiso, sino que también mejoran el atractivo de los activos para inversionistas con criterios ESG.
Paisajismo Xerófilo: En áreas con escasez de agua, la adopción de paisajismo con plantas nativas de bajo consumo hídrico es una práctica sostenible que ya está siendo implementada.
Captación de Agua de Lluvia a Gran Escala: La integración de infraestructura para la recolección de agua pluvial en techos de naves industriales y centros comerciales, almacenándola para usos no potables, representa una estrategia de resiliencia hídrica.
Modelos de Negocio Sostenibles: La demanda industrial por nearshoring ha impulsado la construcción de nuevas naves. Las FIBRAS están integrando la eficiencia hídrica desde la fase de diseño, ofreciendo a los inquilinos no solo espacios de calidad, sino también operaciones más sostenibles y eficientes en costos. El impacto ambiental del desarrollo es una consideración de primer orden.
El Nuevo Liderazgo de Amefibra y la Visión 2026-2027: Impulso a la Sostenibilidad y el Valor
La Asociación Mexicana de FIBRAS Inmobiliarias ha demostrado su compromiso con la evolución al anunciar un cambio estratégico en su liderazgo. Tras un riguroso proceso de votación el 1 de diciembre de 2025, Jorge Avalos Carpinteyro, actual Director General de Fibra Monterrey y exvicepresidente, asumirá la presidencia para el periodo 2026-2027, relevando a Salvador Daniel Kabbaz Zaga a partir del 1 de enero de 2026. Este cambio se alinea perfectamente con los desafíos y oportunidades que el sector enfrentará en los próximos años.
Ávalos ha expresado una visión clara: “Nuestro sector juega un papel fundamental en el desarrollo económico del país y en la consolidación de estándares de transparencia y mejores prácticas corporativas. Mi visión será seguir impulsando el crecimiento del sector de las FIBRAS para generar valor sostenible para inversionistas, inquilinos, desarrolladores y las comunidades”. Esta declaración resuena profundamente con la necesidad de integrar la sostenibilidad, particularmente la hídrica, en la estrategia central de las FIBRAS. El liderazgo de Ávalos se enfocará en fortalecer la posición de las 15 FIBRAS que agrupa la asociación, las cuales, con más de 2,000 propiedades y 30 millones de metros cuadrados de área bruta rentable, tienen una presencia innegable en segmentos clave del mercado inmobiliario que dependen críticamente de una infraestructura hídrica confiable. Su experiencia en Fibra Monterrey, conocida por su enfoque en naves industriales y oficinas, le brindará una perspectiva invaluable para abordar la intersección entre crecimiento económico, demanda de desarrollo inmobiliario sustentable y la gestión prudente de los recursos hídricos.
Conclusión y Proyección: La Inversión Inmobiliaria como Aliada del Recurso Hídrico
El año 2025 marca un momento definitorio para México. La Ley General de Aguas tiene el potencial de sentar las bases para una gestión hídrica robusta que garantice el derecho humano al agua y, al mismo tiempo, fomente la inversión responsable. Desde mi década de experiencia en el sector, puedo afirmar que las FIBRAS inmobiliarias no son meros consumidores de agua; son, y deben ser reconocidas como, actores clave en la implementación de soluciones de eficiencia y sostenibilidad.
Un marco regulatorio que ofrezca certidumbre hídrica y promueva la innovación no solo protegerá la inversión existente, sino que atraerá nuevo capital, especialmente aquel alineado con los principios ESG. La Amefibra y sus miembros están listos para ser parte de la solución, invirtiendo en tecnologías, adoptando mejores prácticas y colaborando con las autoridades para construir un futuro donde el crecimiento económico y la preservación del recurso hídrico vayan de la mano. La infraestructura hídrica en México es una tarea conjunta, y el sector inmobiliario tiene un rol protagónico.
Invitación:
Te invitamos a sumergirte en el análisis de este tema crucial, a participar en el diálogo constructivo y a considerar cómo tu inversión puede alinearse con un futuro más sostenible para México. Explora las oportunidades que la inversión sostenible en México ofrece y cómo las FIBRAS están liderando el camino hacia una gestión eficiente y sostenible del recurso más vital. Tu visión y tu participación son esenciales para construir el México del mañana.
