Hacia un Horizonte de Certidumbre Hídrica: El Imperativo para la Inversión Inmobiliaria Sostenible en México 2025
En el dinámico panorama económico de México, donde la inversión inmobiliaria actúa como un motor fundamental del desarrollo, la gestión del agua se ha erigido como el pilar más crítico y, a la vez, el más desafiante para el avance sostenido del sector. A medida que nos adentramos en 2025, el diálogo en torno a la nueva Ley General de Aguas no es meramente una discusión legislativa; es el epicentro de la certidumbre hídrica que definirá el futuro de las FIBRAs inmobiliarias en México, el desarrollo urbano sostenible y, en última instancia, la competitividad de nuestro país en la atracción de inversión inmobiliaria de capital privado.
Con una década de experiencia analizando las complejidades del mercado de bienes raíces y la intersección con la política pública, puedo afirmar con convicción que las reglas claras en materia hídrica son tan vitales como el capital mismo para cualquier proyecto de envergadura. El sector inmobiliario, que contribuye con un significativo 4.5% al PIB nacional, está en un punto de inflexión. La Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra) no solo ha reconocido la apertura al diálogo por parte del gobierno actual, sino que ha elevado una voz contundente: la legislación sobre el agua no puede ser ambigua; debe ser un faro de previsibilidad que guíe la inversión inmobiliaria sostenible y evite la paralización de proyectos vitales.
La Encrucijada Hídrica: El Agua como Factor Crítico de Inversión
El agua, un recurso finito y esencial, ha pasado de ser un insumo básico a un determinante estratégico para la viabilidad de cualquier proyecto inmobiliario en México. Desde el desarrollo de naves industriales de última generación hasta la expansión de centros comerciales urbanos, pasando por la construcción de hospitales, escuelas y viviendas, cada segmento de la inversión en bienes raíces depende intrínsecamente de un suministro hídrico confiable y una gestión eficiente. La escasez, la contaminación y la infraestructura envejecida no son problemas distantes; son realidades que impactan directamente el retorno de inversión de las FIBRAs y el apetito de los inversionistas institucionales.
En un contexto global donde los criterios ESG (Ambientales, Sociales y de Gobernanza) son cada vez más relevantes para la financiamiento de infraestructura sustentable, la solidez de una política hídrica se convierte en un diferenciador competitivo para México. Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (FIBRAs) están obligados a adoptar estándares de eficiencia hídrica en edificios y a buscar activamente soluciones innovadoras. Una Ley General de Aguas que no provea un marco robusto y transparente para la adquisición, uso y tratamiento del agua, genera una incertidumbre que se traduce en mayor riesgo, mayores costos operativos y, en última instancia, una desaceleración de la inversión de capital privado en México.
La Ley General de Aguas 2025: Un Marco para la Prosperidad Compartida
La discusión legislativa en torno a la nueva Ley General de Aguas, que en este 2025 ya se encuentra en fases avanzadas de deliberación y potencial implementación, representa una oportunidad histórica para México. Es el momento de sentar las bases para un sistema de gestión eficiente del agua que concilie las legítimas demandas del derecho humano al agua con la necesidad imperante de impulsar la actividad económica. La visión integral que Amefibra ha celebrado, aquella que pone el bienestar de la población en el centro, es fundamental. Sin embargo, esta visión debe ir acompañada de mecanismos claros que permitan al sector productivo, incluyendo a las FIBRAs, operar y expandirse bajo principios de sustentabilidad hídrica y certeza jurídica.
El diálogo sostenido entre Amefibra, la administración de la presidenta Claudia Sheinbaum Pardo, los legisladores y la Comisión Nacional del Agua (Conagua) es un signo positivo. Sin embargo, la prueba de fuego residirá en la capacidad de la ley para transformar el discurso en acciones concretas que garanticen:
Protección y Priorización del Derecho Humano al Agua: Una ley que afiance el acceso universal y equitativo al agua para consumo personal y doméstico es la base de una sociedad justa. Las FIBRAs reconocen este principio fundamental y están dispuestas a colaborar en su cumplimiento, implementando tecnologías que reduzcan el consumo y promuevan el reuso.
Gestión Eficiente y Sostenible de los Recursos Hídricos: La ley debe fomentar la adopción de prácticas y tecnologías de vanguardia para la optimización del uso del agua en todos los sectores. Esto incluye sistemas de monitoreo inteligente, tratamiento avanzado de aguas residuales y estrategias de recarga de acuíferos. Para las FIBRAs, esto significa inversiones en infraestructura hídrica inteligente dentro de sus propiedades.
Mecanismos Claros para la Transmisión de Derechos con Planeación Estratégica: Es imperativo establecer un sistema transparente y predecible para la asignación y transmisión de derechos de agua. Esto implica una planeación hídrica a largo plazo que considere el crecimiento demográfico, el desarrollo industrial y las necesidades de las ciudades inteligentes emergentes. La ambigüedad en este rubro es un freno directo a la inversión inmobiliaria de largo plazo.
Claridad Regulatoria para Operadores y Usuarios: Las normativas deben ser sencillas, consistentes y de fácil comprensión para todos los actores, desde grandes operadores de complejos industriales hasta pequeños desarrolladores. Esto reduce la burocracia, minimiza la corrupción y acelera los procesos de obtención de permisos y concesiones, factor clave para la agilización de proyectos inmobiliarios.
Facilidades para el Cumplimiento Normativo en Distintas Regiones: México es un país diverso geográficamente y en sus condiciones hídricas. La ley debe ofrecer flexibilidad para adaptarse a las particularidades de cada región, promoviendo soluciones locales sin comprometer la uniformidad de los principios generales. La implementación de consultoría hídrica para desarrolladores que opere bajo estos lineamientos será esencial.
Procesos Modernos Acordes al Crecimiento Urbano y la Infraestructura Inmobiliaria: Los trámites y requisitos no pueden ser un lastre para el dinamismo del sector inmobiliario. La digitalización, la automatización y la simplificación de procesos son vitales para mantener el ritmo del desarrollo urbano en México y la expansión de activos inmobiliarios sustentables.
Colaboración Activa entre Autoridades, Sector Privado y Comunidades: El desafío hídrico es tan grande que ninguna entidad puede resolverlo sola. La ley debe institucionalizar foros y mecanismos de diálogo y colaboración tripartita para la toma de decisiones, la implementación de proyectos y la elevación de los estándares de uso responsable del agua. Esto construye confianza y facilita la adopción de estrategias de inversión ESG inmobiliario.
Aprovechamiento Estratégico del Agua Pluvial para Usos No Domésticos: La captación y uso de agua de lluvia es una solución probada y de bajo impacto ambiental. La ley debe incentivar y regular su implementación a gran escala en inmuebles comerciales, industriales y de servicios, reduciendo la presión sobre las fuentes de agua potable y fomentando la resiliencia hídrica urbana.
Innovación y Ventaja Competitiva: Las FIBRAs al Frente de la Gestión Hídrica
Las FIBRAs, por su naturaleza de vehículos de inversión a largo plazo y su compromiso con la rentabilidad sostenible, son actores clave en la implementación de soluciones hídricas innovadoras. En 2025, no basta con cumplir la norma; las FIBRAs líderes están y estarán adoptando tecnologías de punta:
Sistemas de Reciclaje de Aguas Grises y Negras: Implementación de plantas de tratamiento en sitio que permiten reutilizar el agua para riego, sanitarios e incluso procesos industriales.
Monitoreo Inteligente del Consumo: Sensores IoT (Internet de las Cosas) que detectan fugas en tiempo real, optimizan el uso y proporcionan datos valiosos para la toma de decisiones.
Captación Pluvial Avanzada: Infraestructura sofisticada para recolectar, almacenar y tratar el agua de lluvia, integrándola en la red interna del edificio.
Paisajismo Sustentable: Diseño de áreas verdes con especies nativas de bajo consumo hídrico y sistemas de riego por goteo eficientes.
Estas inversiones no solo mitigan el riesgo hídrico, sino que también generan una ventaja competitiva en el mercado inmobiliario, atrayendo a inquilinos y empresas con un fuerte compromiso ESG y una visión de futuro. Un edificio con una gestión hídrica eficiente se traduce en menores costos operativos a largo plazo, una mayor valoración del activo y una mejor imagen corporativa, elementos cruciales para el rendimiento de FIBRAs de inversión.
El Nuevo Liderazgo y la Visión 2026-2027: Impulso para el Sector
La designación de Jorge Avalos Carpinteyro, director general de Fibra Monterrey, como presidente de Amefibra para el periodo 2026-2027, con efecto a partir del 1 de enero de 2026, marca un nuevo capítulo. Su visión de seguir impulsando el crecimiento del sector de las FIBRAs para generar valor sostenible para inversionistas, inquilinos, desarrolladores y las comunidades, es precisamente lo que México necesita en este momento. Bajo su liderazgo, Amefibra, que agrupa a 15 fideicomisos con más de 2,000 propiedades y 30 millones de metros cuadrados de área bruta rentable, tiene el potencial de consolidar su papel como un interlocutor estratégico y un impulsor de mejores prácticas.
La agenda de Avalos seguramente incluirá la profundización de la colaboración con las autoridades para asegurar que la legislación ambiental inmobiliaria sea facilitadora y no restrictiva. Su experiencia al frente de una de las FIBRAs más dinámicas del país le otorga una perspectiva única sobre los desafíos operativos y de inversión que enfrentan los fideicomisos. Es una oportunidad para catalizar la adopción de soluciones hídricas innovadoras en segmentos tan diversos como naves industriales, centros comerciales, oficinas, hoteles, hospitales y escuelas, todos dependientes de una infraestructura hídrica robusta y confiable.
Un Llamado a la Acción para un Futuro Hídrico y Económico Sostenible
El 2025 es un año decisivo. La Ley General de Aguas, en su implementación final, determinará en gran medida la trayectoria del sector inmobiliario mexicano y su capacidad para atraer y retener inversión de alto impacto. La Amefibra ha sido clara en su postura: necesitamos un marco regulatorio que no solo priorice el derecho humano al agua –un principio innegociable–, sino que también proporcione la certidumbre necesaria para que la inversión inmobiliaria continúe siendo un motor de progreso económico y social.
Como expertos en el campo, nuestra responsabilidad es destacar que el agua no es un tema sectorial, sino un asunto de seguridad nacional y competitividad global. La oportunidad de construir un futuro donde el crecimiento económico y la preservación ambiental coexistan armónicamente está frente a nosotros. Instamos a todos los actores –legisladores, autoridades, desarrolladores, inversionistas y la sociedad civil– a sumarse a este diálogo constructivo. Es hora de consolidar un marco hídrico que no solo proteja nuestro recurso más preciado, sino que también desbloquee todo el potencial de la inversión en bienes raíces comerciales México, asegurando un desarrollo de proyectos sostenibles que beneficie a todas las generaciones. El futuro de México, un futuro de prosperidad y resiliencia, depende de la claridad y la visión que imprimamos hoy en nuestra gestión de recursos hídricos. Juntos, podemos construir ese mañana.
