San Jose is delivering low-cost tiny homes for people living on the streets of California’s third-largest city — as long as the state continues to fund it.
On the surface, last week’s get-together was a perfunctory political scene: five California gubernatorial candidates meeting at the site of a pet project for a prominent big-city mayor, whose endorsement each of them would be happy to collect.
But that mayor, San Jose’s Matt Mahan, won’t back a candidate casually. He wants recently cut state funding restored for homeless services, including a “tiny homes” housing program that has helped get more than 1,500 people off the street and into safer spaces over the past five years in the state’s third largest city. Mahan has seen the positive results of that program play out in some of San Jose’s most desolate areas of homelessness even as new waves of people are priced out of their homes, often because of housing costs in and around Silicon Valley.
And nobody’s getting his endorsement, Mahan says, unless they pledge to bring back the funding, which Gov. Gavin Newsom and the state Legislature zeroed out of last summer’s 2025-26 state budget.
“We’ve built over 2,000 beds of interim housing in San Jose in recent years, which has already enabled us to reduce the number of people living outside [and] helped hundreds of people toward self-sufficiency,” Mahan told Capital & Main. “But we can’t continue to make progress without ongoing partnership [with] the state.”
Mahan hosted former U.S. Rep. Katie Porter, billionaire Tom Steyer, former state Assemblymember Ian Calderon, current Superintendent of Public Instruction Tony Thurmond and former state Controller Betty Yee at the new Cherry Avenue tiny home site, on land where dozens of homeless formerly lived near the Guadalupe River south of downtown. The mayor is set to meet in January with U.S. Rep. Eric Swalwell and former Fox News host Steve Hilton.
All but Hilton are Democrats. All have declared their candidacy to succeed Newsom when he is termed out of office in early 2027.
And all heard or will hear this message from Mahan: Temporary or “fast” housing is the quickest way to place unhoused people in a cleaner, safer space. Moreover, proponents like the mayor argue that it can be accomplished at a fraction of the cost of “permanent” housing, the construction of which has been lagging for decades.
The tiny homes movement as a way to address homelessness has been gaining traction up and down California over the past several years. A tiny home is not a permanent solution, but its proponents don’t claim it to be. Instead, it is a critical step toward that goal, one link of a chain that includes other types of temporary housing.
Organizations like the San Francisco-based nonprofit DignityMoves lead such developments. DignityMoves taps private money to buy prefabricated living modules, using the same building codes that FEMA uses for temporary shelter during natural disasters. Those codes allow for above-ground utilities, smaller room sizes and no underground permanent foundations (a huge cost saver), among other things. The units are either built on site or transported in, and they can be moved from one area to another, depending upon where there is available land.
Elizabeth Funk, the CEO of DignityMoves, told Capital & Main last year that each unit can be built for roughly $50,000, a fraction of the estimated cost to build a unit of permanent “affordable” housing in California. (In 2022, the Los Angeles Times found that a unit of such permanent housing could cost upward of $1 million.) “It certainly does a lot of things that make it a cost-benefit payoff in spades,” Funk said. “The cost of leaving someone on the street is twice what it is to get them indoors, in [substance or mental health] treatment, and perhaps returning to self-sufficiency.”
City and state money come into the mix to build living quarters and add social services and counseling that residents need as they transition from their unhoused lives. That funding also allows for communities like San Jose to develop other temporary housing, including converted hotels and motels.
San Jose has partnered with DignityMoves to build several tiny-homes villages, including the city’s newest development, which opened in November with room for 136 people to live in small but private modules of their own. It’s the 11th temporary housing site to open in San Jose this year, according to San Jose Spotlight, which has reported extensively on Mahan’s efforts to drive down the number of unhoused people in the city.
Much of the funding the city has contributed to such developments over the past five years came from California’s Homelessness Housing, Assistance and Prevention Grant program, the state’s primary funding mechanism for combating homelessness. San Jose received nearly $30 million from the state in 2024, but the program’s $1 billion in annual funding was one of the casualties of a 2025-26 state budget process fraught with cuts to reduce deficits.
Newsom and the Legislature announced plans to restore half the funding in the 2026-27 budget. There are no guarantees that will happen.
Mahan wants to keep the conversation going, which is one reason why he conducted his get-together with the gubernatorial candidates last week at San Jose’s newest tiny homes development.
Mahan is just one mayor, and he’s hardly the only person whose endorsement Porter, Swalwell and others are seeking. But San Jose’s experience represents an important point on the timeline of work to reduce homelessness in California cities — and the slow nature of progress there.
Over the past several years, the city has poured hundreds of millions of dollars into efforts to alleviate homelessness. (A state audit found that California spent $24 billion from 2019 to 2024 on the same issue.)
Along the way, San Jose has been criticized for a lack of transparency related to that spending, and Mahan faced fierce pushback for advocating for the arrest of homeless people if they refuse city services — including shelter — three times.
San Jose Spotlight reported that the city’s number of unsheltered homeless people has dropped by more than 1,000 since 2022, and Mahan’s office says there’s been a 160% increase in the city’s sheltered population of formerly unhoused people since 2019 — a direct result, the mayor contends, of the city’s outsized efforts to get people off the street.
Even so, San Jose’s most recent overall homeless count of 6,503, recorded last January, was a few hundred higher than it had been during the last count in 2023 — a reminder that people become newly homeless every day.
Those numbers all illustrate the magnitude of the challenge. To advocates of temporary housing, they also argue in favor of securing funding to make more safe spaces available to people on the streets who need them.
During last week’s tour of the Cherry Avenue site, Porter said she was aligned with Mahan on using temporary housing like tiny homes to facilitate that goal. Yee said she would restore state funding if she became governor. Those are words, not actions — but they keep the conversation about funding alive. For now, that will do.
La Nueva Era del Agua en México y el Pulso del Sector Inmobiliario: FIBRAs Exigen Reglas Claras para Inversión Sostenible 2025
Desde mi década de experiencia en el dinámico ecosistema de la inversión inmobiliaria en México, he sido testigo de transformaciones profundas y desafíos constantes. Sin embargo, pocos temas resuenan con la urgencia y la trascendencia que hoy tiene la gestión del agua, especialmente para un sector tan capital intensivo y generador de valor como el de las Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs). En este año 2025, con una nueva administración en marcha y un panorama global que reconfigura cadenas de suministro y prioridades de desarrollo, la discusión sobre la Ley General de Aguas no es meramente técnica; es el pilar sobre el que se edificará el futuro del desarrollo inmobiliario y, por ende, una parte sustancial de la economía mexicana.
El sector inmobiliario, en particular las FIBRAs, se encuentra en una encrucijada crítica. Representando una porción significativa del Producto Interno Bruto nacional, su capacidad para atraer inversión inmobiliaria de alto rendimiento y catalizar el desarrollo sustentable en diversas regiones del país depende intrínsecamente de un marco regulatorio hídrico que ofrezca certidumbre hídrica y predictibilidad. La Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra), la voz unificada de este segmento de mercado, ha sido clara y contundente en su llamado: necesitamos reglas del juego claras, adaptadas a la realidad de 2025, para poder seguir contribuyendo al progreso de México.
El Imperativo Hídrico de 2025: Un Entorno en Constante Evolución
El 2025 nos encuentra en un momento donde la escasez hídrica ya no es una proyección futura, sino una realidad palpable en diversas metrópolis y regiones de México. Los efectos del cambio climático, el crecimiento demográfico acelerado y una infraestructura hídrica a menudo rezagada, exigen una legislación que no solo responda a la emergencia, sino que trace una ruta de largo plazo para la gestión eficiente y sostenible del agua. Para las FIBRAs, cuya cartera abarca desde naves industriales y centros comerciales hasta oficinas, hoteles y complejos residenciales, el acceso, la calidad y la predictibilidad del suministro de agua son factores determinantes en la viabilidad, rentabilidad y valoración de sus activos.
La Ley General de Aguas, cuyo dictamen ha sido objeto de intenso debate en el poder legislativo y con la administración de la presidenta Claudia Sheinbaum Pardo, tiene el potencial de redefinir las reglas para todos los actores, incluido nuestro sector. Desde Amefibra, hemos reconocido la apertura al diálogo por parte de la presidencia y los equipos técnicos de la Comisión Nacional del Agua (Conagua). Este acercamiento constructivo es fundamental, pues se trata de equilibrar el derecho humano al agua, un principio irrenunciable, con las necesidades operativas y de expansión de una industria que es motor de empleo y captador de flujos de capital inmobiliario tanto nacionales como extranjeros. La discusión no puede ser dogmática; debe ser pragmática, inclusiva y con una visión de futuro.
Amefibra: Pilares para un Marco Hídrico Competitivo y Sostenible
En mi rol de experto, he participado en diversas mesas de análisis donde los puntos de vista de Amefibra han sido articulados con una solidez técnica y una visión estratégica que merece ser destacada. La asociación ha propuesto una serie de pilares esenciales para un marco regulatorio hídrico robusto que potencie la inversión inmobiliaria sostenible y minimice el riesgo hídrico inmobiliario para los inversionistas:
Protección y Priorización del Derecho Humano al Agua con Realismo Operativo: Si bien el acceso al agua para consumo personal y doméstico es un derecho fundamental, la legislación debe especificar cómo se garantiza esto sin estrangular el desarrollo productivo. Es crucial que la ley contemple mecanismos claros para que, una vez satisfecho el consumo humano, el uso productivo pueda continuar bajo reglas transparentes y equitativas, fomentando la innovación y la eficiencia en el uso. Las FIBRAs están comprometidas con este principio, pero necesitan la certeza de que sus operaciones no se verán paralizadas por ambigüedades regulatorias.
Gestión Hídrica Estratégica y Sostenible: Más allá de la asignación, la ley debe incentivar activamente la sostenibilidad hídrica. Esto implica promover la implementación de tecnologías de ahorro y reúso de agua, el tratamiento de aguas residuales, y la captación de agua pluvial en todas las nuevas construcciones y en las ya existentes. Las FIBRAs, con su vasto portafolio de más de 2,000 propiedades y 30 millones de metros cuadrados de área bruta rentable, están en una posición privilegiada para liderar estas prácticas, invirtiendo en eficiencia energética y hídrica y demostrando un compromiso con los criterios ESG en bienes raíces. La legislación debería ofrecer incentivos y no solo cargas, para la adopción de estas medidas.
Mecanismos Claros para la Transmisión de Derechos y Concesiones con Planeación Estratégica: La ambigüedad en la transmisión y el uso de los derechos de agua es una de las mayores fuentes de incertidumbre para la inversión. La nueva ley debe establecer procesos transparentes, ágiles y con una visión de planeación a largo plazo para la obtención y transferencia de concesiones. Esto permite a los desarrolladores y operadores de FIBRAs integrar el componente hídrico en sus análisis de factibilidad con la confianza de que las reglas no cambiarán arbitrariamente, atrayendo así más capital de inversión inmobiliario a proyectos de gran escala.
Claridad Regulatoria para Operadores y Usuarios: La complejidad burocrática y la falta de armonización entre diferentes niveles de gobierno son barreras significativas. La ley debe simplificar los procedimientos, unificar criterios y establecer canales claros de comunicación y resolución de conflictos. Para una operación de activos eficiente en los diversos segmentos de las FIBRAs (naves industriales, centros comerciales, hospitales), la previsibilidad es clave. Esto fomenta la inversión en infraestructura hídrica México a nivel privado, complementando los esfuerzos públicos.
Facilidades para el Cumplimiento Normativo en Distintas Regiones: México es un país de contrastes geográficos y climáticos. Una ley federal debe ser lo suficientemente flexible para permitir adaptaciones a las realidades locales, sin perder su coherencia. Esto significa reconocer las particularidades de la disponibilidad hídrica, la infraestructura existente y las necesidades específicas de cada estado o municipio. La ley no puede ser una camisa de fuerza, sino un marco adaptable que promueva el uso responsable del agua en todas partes.
Procesos Modernos Acordes al Crecimiento Urbano y la Infraestructura Inmobiliaria: El ritmo del desarrollo inmobiliario México es vertiginoso, impulsado en 2025 por fenómenos como el nearshoring y la expansión de la logística. La legislación debe integrar procesos de autorización y seguimiento que no ralenticen indebidamente estos proyectos vitales, sino que los guíen hacia la sostenibilidad. Esto implica digitalización, coordinación interinstitucional y personal capacitado en las autoridades reguladoras.
Colaboración Multi-Stakeholder: La solución a la crisis hídrica no vendrá de un solo frente. La ley debe sentar las bases para una colaboración genuina entre autoridades (federales, estatales, municipales), el sector privado y las comunidades. Las FIBRAs, con su alcance y recursos, pueden ser socios estratégicos en la elevación de estándares de uso responsable del agua y en la implementación de proyectos piloto que demuestren la viabilidad de prácticas innovadoras.
Aprovechamiento Integral de Fuentes Alternativas: La captación de agua pluvial para usos no potables, el reúso de aguas grises y la exploración de otras fuentes como la desalinización en regiones costeras, deben ser incentivados explícitamente. Estos son mecanismos cruciales para diversificar el suministro y reducir la presión sobre las fuentes tradicionales. Las FIBRAs ya están explorando estas opciones, y una ley habilitadora aceleraría su adopción masiva.
El Impulso del Nearshoring y el Rol de las FIBRAs en 2025
El fenómeno del nearshoring está reconfigurando el mapa económico y geográfico de México. La llegada de nuevas empresas manufactureras y logísticas a nuestro país genera una demanda sin precedentes de naves industriales de alta especificación, centros de datos y bienes raíces comerciales. Estas inversiones, que representan una oportunidad histórica para el crecimiento económico México, están estrechamente ligadas a la disponibilidad de recursos, y el agua es, sin duda, el más crítico. Las FIBRAs, como principales proveedores de infraestructura para este boom, necesitan la certeza de que las condiciones para el desarrollo de parques industriales sostenibles y el suministro de agua para sus operaciones estarán garantizadas bajo un marco legal hídrico claro y estable. Sin esta certeza, la inversión extranjera directa podría verse disuadida, afectando la competitividad de México.
Nueva Liderazgo, Visión Renovada y Compromiso Sostenible
En este contexto de transformación, Amefibra también ha renovado su liderazgo. Jorge Avalos Carpinteyro, director general de Fibra Monterrey y una figura prominente en el sector, ha sido designado presidente para el periodo 2026-2027, asumiendo su cargo el 1 de enero de 2026. Su visión, desde mi perspectiva experta, es precisamente la que el sector necesita en estos momentos: continuar impulsando el crecimiento de las FIBRAs, garantizando la rentabilidad FIBRAs para los inversionistas, pero siempre bajo un enfoque de valor sostenible que beneficie también a inquilinos, desarrolladores y, crucialmente, a las comunidades donde operan. El compromiso con la transparencia y las mejores prácticas corporativas se extiende ahora a la optimización de recursos hídricos y la gestión ambiental.
Las FIBRAs agrupan a 15 Fideicomisos que han inyectado miles de millones de dólares en la economía mexicana, generando empleos y desarrollando infraestructura de primer nivel. Su portafolio diversificado es un termómetro del pulso económico del país. La capacidad de estos fideicomisos para seguir expandiendo sus portafolios de inversión y modernizando sus activos inmobiliarios está directamente vinculada a la existencia de un marco regulatorio agua que sea justo, claro y promotor de la inversión.
Un Futuro Compartido: La Invitación a la Colaboración
En resumen, el 2025 es un año definitorio para la relación entre el agua y el sector inmobiliario en México. La Ley General de Aguas, que se perfila como un instrumento crucial, tiene la oportunidad de no solo salvaguardar un derecho humano fundamental, sino también de sentar las bases para un desarrollo económico más robusto y sostenible. Las FIBRAs, a través de Amefibra, no buscan privilegios, sino claridad, predictibilidad y un marco que les permita operar con eficiencia y responsabilidad, invirtiendo en tecnologías de ahorro de agua y prácticas de ESG inmobiliario que beneficien a todos.
Como experto con una década en este campo, reitero que la colaboración entre el gobierno, el sector privado y la sociedad civil es el único camino para superar los desafíos hídricos que enfrentamos. La Ley General de Aguas no debe ser una barrera, sino un catalizador para la innovación y la sostenibilidad.
Invito a todos los stakeholders —inversionistas, desarrolladores, autoridades, comunidades y ciudadanos— a seguir de cerca y participar activamente en esta discusión trascendental. La forma en que gestionemos nuestro recurso hídrico hoy, determinará la prosperidad y la resiliencia de nuestro desarrollo inmobiliario y nuestra nación mañana. El futuro de la inversión inmobiliaria de alto impacto en México depende de ello. Unámonos para construir un marco hídrico que impulse a México hacia un futuro de crecimiento equitativo y sustentable.
